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納得の物件選びのコツ

このページでは、物件を購入するための選び方のコツを解説しています。

新築一戸建ての選び方のポイント

新築一戸建てを購入する際に、気をつけたいことを確認していきましょう。

立地

都市部に一戸建てを購入する場合の、分譲マンションとの最大の違いは、多くの物件が駅から離れている点です。

一戸建ての場合、土地を購入しなければなりませんが、駅に近く利便性の高い土地だと価格が高額になってしまうため、駅から多少離れた地域に建築するのが一般的です。というと、マンションに劣るようですが、アクセスの良さだけが、立地条件の良さとは言えません。

閑静な住宅街に住みたい、景色の良い高台に住みたい、安心して子育てできる環境に住みたいなど、駅や商業地から近い場所や、にぎやかな場所では実現しにくい希望を叶えられるのが、一戸建ての大きな魅力だと思います。

駐車場を作ることもできるので、少し離れたショッピングセンターに車で買い物に出かけるなど、不便さを改善する手段も多々あります。

一戸建ても、マンションと同様に周辺環境のチェックは必須ですので、家族の生活スタイルと照らし合わせて、自分たちに合っているかを見極めるようにしましょう

地盤

一見平らに見える土地でも、場所によって地盤構造、強度が違います。それを考えずに建物を建ててしまうと、ふぞろいに沈下する「不動沈下」が起こり、せっかく建てた新居が傾いてしまう恐れがあるのです。この軟弱地盤を調べるために、地盤調査の専門業者に依頼して調査を受けます。

住宅の地盤調査では、スウェーデン式サウンディング試験が一般的で、100kgのおもりの力でねじ状になった先端部を回転させながら押し込んで、そのときの半回転数(Nsw)を測定して地盤の硬さを調べます。

調査報告書では、実測データの報告と、調査地盤の基礎仕様及び軟弱地盤対策の提案があります。

おおよそ10万円以内程度の費用で、安全性が確認できるので、必ず受けておきたい調査です。

構造

一戸建ての工法と構造の種類を紹介します。

■木造軸組工法(もくぞうじくぐみこうほう)

日本の伝統的な工法。上部の構造体を支える「柱」と、重量を支える「梁」を組み合わせて造る工法で、日本で最も多く採用されている。

■2×4(ツーバイフォー)枠組壁工法(わくぐみかべこうほう)

北米の伝統工法で、おもに構造材として使う骨組みが2インチ×4インチの柱の断面寸法で造る工法のこと。部位によっては2×6、2×8、2×10といった寸法の骨組みも使用されます。壁で支えて地震に耐える壁構造。

■木質パネル工法

構造上必要な壁や床等をあらかじめ骨組みごと工場で生産し、現場で組み立てる工法。主な材質は木材。工場生産する部材が多いので、現場での作業時間が短縮できます。

■鉄骨パネル工法

C型の断面をした薄めの鉄骨をおもな骨組みとした構造。この工法には、「柱」と「梁(はり)」を組み合わせて造る軸組構造と、骨組み自体を壁の中に埋め込んでパネル化し、壁で支える耐力壁構造の2種類があります。材料の生産はほぼ工場で行っています。

■鉄骨ユニット工法

ユニットとは、あらかじめ工場で鉄骨の骨組みごと造り上げた部屋のことで、現場ではこの部屋自体を積み上げていくだけなので、他の工法に比べて工期が圧倒的に早いようです。

■鉄骨ALC工法

H型の断面をした、やや厚めの鉄骨をおもな骨組みとした構造。軽くて厚みのある軽量コンクリート板(ALC板)を、床や壁に使っています。

■コンクリートパネル工法

工場で生産された床・壁コンクリートパネル(板)を、現場で組み立てる工法。現場でコンクリートを作るより工期が短縮し、品質も安定しています。

間取り

間取りやプランを決める時には、家族構成や生活スタイルによっても、選び方が変わってくるため、「自分がどのように生活したいのか」を明確にしておく必要があります。ここでは、間取りを選ぶ際にポイントとなるいくつかの点をピックアップしています。

■部屋の広さ

部屋の広さを見る際には、バルコニー等の共用部分を除いたその物件単独の専有面積(床面積)で見ます。同じ面積であっても長細かったり正方形だったり様々な形があるため、できれば間口が広くゆとりのある部屋をおすすめします。

■部屋の間取り

家族構成によって変化する部屋数とともに考えなければならないのが、トイレやバスルーム等の水周りとの配置です。夜など静かなときには意外と音が響いて気になるため、なるべく部屋と隣接しないような配慮が必要です。

■収納率

居室の床面積に対する、収納部分の割合をあらわすのが「収納率」。一般的には「8%」前後が良いとされます。キッチンの吊戸棚や、リネン庫、電話台などを収納率に含めて計算しているパンフレットもあるので注意してみた方が良いでしょう。適度な収納で、快適な住空間をつくれるものを選びたいですね。

■階数

最下階の場合、物件によっては、「専用庭」とよばれるマンションの住人専用の庭があります。子どもがいる家庭では遊びのスペースとして、またちょっとしたガーデニングができるのが魅力。

しかし、防犯面では侵入しやすいデメリットがあるので、しっかりとした防犯対策が必要です。下の階へ騒音の心配が無いのが良いとする人もいます。

最上階の場合は、高層マンションになるほど眺望が良くなり、上階の騒音を気にしなくて良いのがポイントです。

防犯面ではあまり危険性がないと捉えられがちですが、屋上点検用のはしご等の配置によってはバルコニー進入の足がかりとなる危険性があるので注意が必要です。

■周辺施設との位置関係

例えば、階段の音や振動などが部屋に響く可能性や、エレベーターと隣り合った寝室で振動が伝わってくることなどが無いように、そのような配置の場合、必ず確認したほうが良いでしょう。

資産価値

新築一戸建ての資産価値における利点は、建物が経年劣化して価値が下落してしまっても、土地の価値が残り、評価されるところです。

土地の価値が将来的に下がる可能性が無いわけではありませんが、バブル期のように急激に暴落するという危険性は、今のところほぼ無いと思われます。

しかし、賃貸等で運用したいと考えた場合、マンションと比較して、借り手が付きにくいのが難点です。

賃貸の場合、駅近など利便性が求められますが、戸建ではそのような立地の物件が少ないですし、あったとしても、価格が高くなるため、やはり需要が低くなってしまう点が不利な点と言えます。

分譲マンションの選び方のポイント

分譲マンションはどのようにえらべばよいかを解説します。

立地

都市部では、多くの分譲マンションが駅からアクセスの良い便利な場所に建っており、そこがマンションに住む最大のメリットともいえます。

理想では、駅から徒歩3~10分程度でバスや自動車等の交通機関を使わなくても良い距離が最適です。

駅と直結しているなど、あまりにも人通りの多い場所の近くだとかえって住みづらいので、徒歩3分以上離れている方が良いとされています。 また、購入前に必ず行いたいのが、周辺環境のチェックです。

完成前のマンションの場合も必須。できれば、昼と夜でどのように環境が変化するか見るために二回確認するのがベストでしょう。 特にファミリーの場合、子供が通う学校までのルートや学区・校区の評判も重要なので必ずチェックしたいものです。

地盤

マンションの地盤調査の結果(ボーリングデータ)は、建物の設計図書に数値で表記されているか、調査報告書がある旨が記載されています。

モデルルームスタッフや営業担当者に言うと見せてもらうことができると思いますので確認してみてください。 ボーリングデータで確認すべきポイントは、N値と支持地盤です。

日本建築学会では、杭を使った基礎の場合、N値50以上の層が5m以上確認できれば、支持層とみなし、建物を支えることができると判断しています。

※ボーリングデータ…重機を用い、深さによる土質の変化の調査を行った結果。また、その地盤の強さを「N値」で表す。

※N値…重さ63.5kgのハンマーを75cmの高さから自由落下させて、サンプラーが30cm貫入するのに必要な打撃回数。

構造

マンションの骨組みである構造について解説します。

■RC造(鉄筋コンクリート造)

鉄筋で骨組みをつくり、その周囲をベニヤなどの型枠で囲んで、そこにコンクリートを流し込んでつくる工法。引っ張る力に強い鉄筋と、圧縮する力に強いコンクリートの2つの特性を活かし、より強い構造体となっています。

最近では高強度のコンクリートが開発され、高層マンションにも使用されています。

■SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

構造部の骨組みを鉄骨でつくり、その周囲にコンクリートを流し込んでつくる工法。強度があるので、高層マンションに多く採用されています。耐震性・耐火性にもすぐれています。

間取り

一戸建ての間取りを使い勝手よくするには、将来的な生活スタイルの変化を見越して、間取りの可変性を高くする必要があります。

家族の人数やライフスタイルは子どもの成長や年齢を重ねることで大きく変わってきます。その時に、自由に間取りを変化することのできるプランだと、大変便利です。

建物の外側に耐力壁を持ってきて、家全体を支えられるツーバイフォー工法だと比較的間取りを自由に変えやすい家ができ上がるでしょう。

一つ注意点があるとすると、設計図面の中にPSと書かれた給排水や配水管を通すパイプスペースについて。

あらかじめ、設計段階でこのスペースがとってあるかないかで、将来的な間取りの可変性の大きな影響を及ぼす可能性があるので最初の段階でスペースを確保しておくことが大切です。

資産価値

分譲マンションの資産価値というと、中古市場での需要が高いので、早い段階であれば、売ったり貸したりしやすく、資産運用できる可能性が高いという点です。

ただし、マンションの場合、土地が無いので、資産価値があるのは建物部分のみになります。

建物は、時が経てば古くなり、価値がどんどん下がって行きますので、駅近、買い物が便利、景色が良いなどの付加価値が無いと、将来的に、資産価値がゼロに近い、ということも有り得ます。

マンションを資産として考える場合には、立地等の付加価値と、運用するタイミングを考えることが重要でしょう。