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横浜の不動産会社案内板 » はじめての不動産物件購入ガイド » 不動産における民法改正の影響は?売買や賃貸借で注意すべき点

不動産における民法改正の影響は?売買や賃貸借で注意すべき点

2020年4月より民法が改正され不動産取引に改正の影響があります。120年ぶりの大きな改正になり、今後の売買契約書の変更や建物の状態の調査が重要になるなど大きな変更点がある内容となりました。

さらに売主の責任が大きくなるので、特に売主は改正内容をよく理解することが必要です。

新しい民法で具体的にどのような点を注意する必要があるのか、不動産に関わる民法改正について詳しくご紹介します。

民法の改正によってどのような影響があるのか

120年ぶりの民法改正が不動産売買に大きな影響を与えるとされるのは、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わるからです。

瑕疵とは外から見えることがなく、住みは始めてすぐには気が付かない傷のこと。隠れた瑕疵が見つかった時に売主に対して損害賠償できるのが瑕疵担保責任です。

建物の物理的な欠陥、例えば配管の水漏れや法律上の問題、建物の建ぺい率違反しているなどが該当します。売主が契約書に認識している歌詞だけでなく認識できない瑕疵についても詳細な内容を記載する必要が生じます。

買主であるならば契約書の内容を十分に確認しなければなりません。

この民法改正は賃貸借契約にも大きな影響を与えます。現状復帰義務や敷金に関するルールが明確化されるからです。賃借人にとってもメリットがある変更となります。

いつから変わる?

民法が改正されるのは2020年4月1日以降です。2020年4月1日以降に締結された契約はこの新民法が適用され、2020年3月31日までの民法は旧民法が適用されます。

改正前後の適用はどのように分ける?

民法改正前後の適用方法についてさらに詳しく見ていきましょう。ポイントとなるのは「契約内容改正民法施行以前か以降なのかということ。

入居者との契約が2020年3月31日までであれば改正以前の民法が適用され、4月1日以降の契約であれば改正民法の内容が適用されます。

契約更新の場合、改正民法施行以降に更新の合意がなされたとみなされ、改正民法が適用されます。しかし施行日以前に更新の合意がなされた場合については、改正民法を適用する必要性はないとされています。

2020年4月1日以降契約更新する場合には、改正民法に合わせた内容の賃貸借契約書にする必要があり各条項の見直しが不可欠となります。特に旧民法と異なる内容の場合には何が変更されているのか注意が必要となります。

何が変わったのか

今回の民法改正で大きな変更となるのは、これまではっきりと文言化されていなかった部分が明確になっているということです。売主が気づいていなかった損傷や不具合をどう扱うのか、具体的に取り扱われていませんでした。

例えば、買主が対抗措置をしようとしても、契約解除をして引っ越すなど現実的ではない方法しか選択肢がなく、泣き寝入りになることもあったのです。 それが、改正によって契約と相反する部分があるなら、損害を請求できたり、減額請求したりなど、複数の方法を選択できるようになりました。より売主の責任が大きくなり、買主が安心して不動産を購入できる環境が整えられたのです。

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更

瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変更されることによってどのような影響が生じるのかさらに見ていきましょう。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任という言葉について解説していきましょう。瑕疵とは、購入した不動産に本来備わっている機能や品質などが損なわれている状態のことです。特に目視で確認できない部分やすぐには傷つけない部分の瑕疵のことを隠れた瑕疵と呼びます。

不動産のおいては隠れた瑕疵に該当する部分が大きな争点になります。

そして、隠れた瑕疵があった場合に、売主に対して損害賠償請求できるのが瑕疵担保責任です。瑕疵は4種類に分けられています。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 環境的瑕疵
  • 心理的瑕疵

物理的瑕疵は、隠れた瑕疵に該当するもので、水漏れなど見えないものが多くあります。その他の法律的瑕疵や環境的瑕疵は外から確認できるものですので、不動産を見たときに判断できるでしょう。

法律的な例でいうならば建物の建ぺい率ですが、図面を確認する際に判断できます。環境的瑕疵も、実際に内見や不動産を見学したときに周辺の住宅を確認できるので問題ありません。また心理的瑕疵で、物件の事故死や事件などは売買の際に告知しなければいけません。

事前に把握しているものに関しては買主に告知する義務があります。 事前に把握できない隠れた瑕疵の場合に、契約で定められた期間内であれば損害賠償できるのが瑕疵担保責任です。

契約不適合責任とは?

契約不適合責任というのは、契約の内容に適合しないものという表現になります。原始的な瑕疵に限られず、売買対象となった不動産の品質や性能に問題がある場合契約解除、もしくは損害賠償だけでなく追完請求及び代金減額請求を認めることができます。

これにより買主の救済方法が多様化し、売主に不利にならずに買主に有利な条件となりました。

民法改正による契約不適合責任では、売主が追完に応じない場合に、もしくは時間が不能である場合に代金減額請求を認めています。さらに損害賠償請求することを認められています。また買主が請求した方法との異なる方法で追完することが売主に認められているのです。

瑕疵担保責任では買主が購入前に気づいていた場合には請求できなかったものが、契約不適合責任の場合には契約内容によって判断されるのです。買主に欠陥の原因がないことを前提に、請求できる内容が増加しました。

変わることによる影響は

民法改正によって、請求できるようになったものを見ていきましょう。請求できる内容は以下の通りです。

追完請求

追完請求とは、契約不適合なものに関して修理・代替物の引き渡し、不足分引き渡しを請求することです。例えば、雨漏りしているところが見つかっており、契約書に記載されていないのであれば、修理を売主に依頼できるのです。この請求権は旧民法ではなかった権利で、債務の履行を求めることにより、売主の責任が大きくなりました。

代金減額請求

買主は売主に対して代金減額請求が可能となりました。これも旧民法では認められていなかったものですが、契約の内容に合わない場合に履行の催告を行い、追完が認められないときに代金の減額を請求します。

先ほどの雨漏りの例でいくと、自分たちで修理をすることを選択した場合に、修理代分の代金の減額を請求するものです。基本的には追完請求が先に行われますので、次に取る手段として代金減額請求があります。減額される金額をどのように判断するのかが、今後の注目点になりそうです。

契約解除

契約解除に関してもこれまで不明瞭な部分も明確化されます。これまでは債務不履行がある場合でも契約の解除が不可能な場合もありました。しかし民法改正後には売主に帰属事由がないものであっても契約解除が可能になります。

例えば売主に責任がない場合であったとしても、購入した不動産が住めるような状態でない場合には契約解除ができます。もちろん目立たない程度の傷などは、不履行の程度が軽微とみなされ、この限りではありません。以前の民法では明確化されていなかった点ですが、買主を守る法律となりました。

損害賠償

これまでの瑕疵担保責任でも損害賠償はできましたが、買主が気づいていた瑕疵についても損害賠償請求ができる点が変更されました。これまでは隠れた瑕疵だったので、買主が気づいている部分については請求できませんでした。

しかし隠れた瑕疵という表現が廃止されたことによって、契約書に記載されていないなら、気づいていたかに関わりなく損害賠償請求できるのです。

また、損害賠償が履行利益の範囲となります。これまでは欠陥部分の補修で済んでいたものから、転売目的の購入であれば予想された転売利益まで損害賠償責任が発生するようになるのです。

買主の権利行使の期間の違い

これまでの民法では、瑕疵の存在を知ってから1年以内に契約解除や損害賠償請求をする必要がありました。これが民法改正後には、種類や品質に関する契約不適合の追完請求は、買主が契約不適合を知ってから1年以内の通知になり、買主の負担が軽減されています。

また数量や移転した権利に関する契約不適合の権利行使に関しては期間制限がありません。一般的な不動産取引では、権利行使の期間が引き渡し後数か月後、例えば3か月間などと特約が設定されることになるでしょう。

旧民法の期間でも、瑕疵に関する責任期間は3か月と設定されていることが多かったからです。新しくなった契約不適合責任は、強制ではなく任意ですので特約によって自由に設定できます。

民法改正の賃貸契約の変更点

民法改正が賃貸契約にどのような影響を与えるか見ていきましょう。敷金や原状回復また保証人に関する内容が変更されています。

敷金に関する変更

これまでの敷金の扱いは明確な規定がなく賃貸借契約における慣行とされていました。しかし今回の民法改正でその定義が定められました。債務を担保する目的で交付する金銭と定義されており、家賃などの担保という意味合いに明文化されました

さらに敷金の返還義務も明文化されています。賃料の未払い分や、故意や過失による損傷の修理費用がないならば、原則として敷金の全額が返金されることになります。敷金の使用に関して、通常の使用の損傷、また経年劣化などに対する修繕費用の負担が賃借人にないことが明確になりました。

これまでは明確に文言化されていない部分での範囲のとらえ方でトラブルが生じたことがありました。そこで改正によって、敷金がどれほど返還されるのか明確にされたのです。

原状回復義務に関する変更

賃貸借契約が終了したときには、賃借人は原状回復する義務があります。しかし原状回復において、一般損耗分や経年劣化分に関しては対象ではなりません。ただし、どの範囲まで原状回復するのかが争点となることがありました。

しかし、民法改正によって、賃借物を受け取った後に生じた傷に関しては原状回復の義務が発生し、通常損耗や経年劣化に関しては原状回復の義務がないことがはっきりしました。

改正民法の第621条には、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」とされているからです。

多くの場合には従来と大きく変更される前はありませんが、通常損耗部分の修理費用が賃借人負担となる特約に関しては、有効とされることが予想されます。契約書の内容をよく確認することが必要でしょう。

修繕義務の範囲に関する変更

修繕義務の範囲に関する変更もあります。これまでの民法では部屋の修繕が必要な時に賃貸人に連絡して修繕をする必要がありました。問題となるのは入居者の過失や故意によって修繕が必要になった場合です。

これまでの民法では賃貸人と入居者のどちらに修繕義務が発生するのか明らかになっていませんでしたが、民法改正後にはこれらのルールも明文化されることとなります。民法改正後でも賃借人が修繕が必要なことについて賃貸人に通知する必要があるのは変わりません。しかし賃借人が期間内に必要な修繕をしなかった場合や窮迫の事情があるときには、賃借人自身が修繕をすることができるようになりました。

また、入居者側の責任で修繕が必要な場合には、賃貸人に修繕義務はありません。例えば水回りが故障し急に修理が必要な場合に、賃貸人や管理会社に連絡をし修理業者まで手配をするのが不可能な場合があります。この場合には自分で修理業者に依頼し、後から修理費用賃貸人請求することができるようになります。

もちろん、この場合にも入居者が修理して良い範囲や緊急性があるのかの判断、費用負担をどうするのかという懸念点があります。その対策として、契約書の中に明文化される必要がありました。民法改正後に賃貸借契約をするのであれば、これらの修繕費用に関する条件が組み込まれている可能性がありますので、内容をよく確認しましょう。

保証人に関する変更

賃貸借契約の際には本人以外の保証人が必要です。この改正された民法では保証人が想定外の債務を負わないようにする点が明文化されています。具体的には個人が保証人になる契約において保証人が支払いの上限となる極度額を定める必要があるのです。

これまでの保証人の条件では一切の債務を保証するとなっており、実際の代金はいくらになるのかまた最大でいくらの責任を負う必要があるのか分かりません。そこで連帯保証人が個人である個人根保証契約の場合には、必ず極度額を定めていなければ連帯保証条項は無効とされます。

不動産オーナーは賃貸借契約をする際に連帯保証人に、いくらまで賠償責任をとってもらうのか個人根保証契約金額を含めます。連帯保証人を付けて賃貸借契約の場合には民法改正の変更料理に合わせて契約書を見直さなければ、連帯保証人から賃料回収ができなくなるリスクがあります。賃貸人は今後賃貸借契約書を改正された民法に合わせたものにする必要があるのです。

改正後の不動産会社選びや売買のポイント

次は民法改正後に不動産会社を選ぶポイントを見ていきましょう。

改正に適応した不動産会社を選ぶ

基本的な点として改正に適応した不動産会社を選ばなければなりません。仲介の現場責任者や営業マンまで新民法しっかり勉強し契約書などに盛り込める不動産会社を選ぶことが大切です。きちんとした不動産会社であれば改正された民法に合わせて契約書を準備していますので、不動産の売買や賃貸借契約を安心して行えるでしょう。

しかしながら改正内容を十分に把握していない不動産会社もいると考えられるので十分注意する必要があります。例えば契約不適合責任の理解をしていない不動産会社に依頼するならば、契約書に連帯保証人の極度額が含まれておらず、賃料回収が不可能になるリスクがあります。

契約書の内容や契約に関する説明が十分に行われていないことから、不要なトラブルに発展する可能性もありますので、信頼できる不動産会社を選びましょう。

契約不適合責任の免責部分を契約書に記載しているか

不動産の売買において契約不適合責任の免責内容確認しなければなりません。改正前の民法では全部免責という免責方法がありました。これにより瑕疵担保責任を一切負わないという選択肢があったのです。

しかし民法改正によって契約不適合責任となり、免責事項は具体的に契約書に明示する必要があります。例えば古い物件を売買する場合には建ぺい率を満たさない可能性があります。それで建ぺい率を満たさないことに関して一切の責任を負わないという明確な記載が必要です。

設備を契約不適合責任の対象外にする

中古住宅の売買では住宅設備を契約不適合責任を対象外にすることがポイントです。旧民法でも不動産売買において中古住宅の設備は瑕疵担保責任を負わないとする契約が多く行われていました。新民法においても設備の契約不適合責任は負わない契約書が主流になると予想されます。

中古住宅の場合には、経年劣化による住宅設備の不具合があることが一般的です。もちろん設備の契約不適合責任の免責するには、現在の設備の不具合について説明する必要があります。

新民法においても、売主が知っていたのに告げなかった不具合については免責できないことが明記されています。付帯設備表に設備の状況を記載し、買主に現在の状況を知らせるのです。新民法のもとでは、付帯設備表が重要な書類となりますので、しっかりと記載して買主に引き渡すようにします。

まとめ

民法改正では、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されており、契約書に明記することがポイントとなります。他にも、追完請求や代金減額請求、損害賠償請求など請求できる範囲が広がり、買主を守る内容になっています。さらに賃貸借契約にも影響がありますので、民法改正について知識を取り入れることが必要です。