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土地の選び方

夢のマイホームを建てるためには、まず土地を見つける必要があります。しかし、一口に土地と言っても千差万別です。「良い土地」もあれば「悪い土地」もあるため、家と同じくしっかり見極めなければなりません。そこで、良い土地を選ぶために押さえておくべきポイントを解説していきます。

地目ごとの特徴を知る

土地を選ぶにあたって、まず知っておきたいのは「地目」です。わかりやすく言えば、法律に基づいて区分された土地の種類であり、土地の登記簿にも記載されています。

地目は全部で23種類ありますが、一般人にとって重要なものは以下の7種類です。

宅地

「宅地」は家や店舗、工場を建てるために最適な土地を指しています。特に市街地で土地を探している場合、最も目にする機会が多いでしょう。地目が宅地となっている土地ならば、ひとまず問題なく家を建てられるということです。

「田」はいわゆる田んぼのことを指しています。地方や田舎で土地を探している場合、よく見かけるであろう地目です。基本的に「農地転用の手続きが済んでいる」「法律に抵触しない」という2つの条件を満たせば、宅地として利用することができます。

「畑」は野菜や花が栽培されている土地です。「用水を使わない」という点が田と異なります。宅地として利用する場合、田と同じく農地転用の手続きを済ませた上で、農地法などの法律に抵触しないという条件を満たせば、宅地として利用可能です。

山林

「山林」は山のことを指しています。山の多い地域や山の近くで土地を探していると、よく見かける地目です。山林となっている土地は「土砂災害警戒区域」に指定されているなど、様々な制限を受けている可能性があります。建築が一切認められない可能性もあるので、特に注意しましょう。

原野

「原野」は農地に適していないといった理由で人の手が入らず、雑草やかん木(人の背丈以下の木)が生えっぱなしになっている土地です。法律に抵触していなければ、家を建てた後で地目も宅地に変えることができます。

墓地

「墓地」はその名の通り、故人の遺体や遺骨を埋葬する土地です。墓石の有無を問わず、過去に墓地として利用されていた土地も含みます。このような土地は安く販売されていることもありますが、売却側は要求があれば墓地の跡地であることを告げなければなりません。気分的な問題はともかく、宅地としては問題なく利用できます。

雑種地

「雑種地」はどの地目にも該当しない土地を指しますが、悪い土地というわけではありません。実際、宅地とそう変わらない雑種地も見受けられます。もちろん、宅地としても利用できますが、法律の確認や地盤調査が必要になることもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

良い土地とはどんな土地?

「とりあえず宅地を選んでおけば問題ない」という意見は間違っていませんが、さすがに地目だけで土地の良し悪しを判断するのは時期尚早です。その土地自体の質はもちろん、周辺の環境もしっかりチェックすることで、
地目から知り得なかった情報が見つかるでしょう。

そこで、良い土地に必要な条件についても解説していきます。

地盤が強い

家を建てるための土地を探しているなら、地盤の強さは必ずチェックしたいところです。地盤が弱いと、改良工事を行うための追加費用が発生したり、地震発生時に家が倒壊したりする可能性があります。また、液状化現象や地盤沈下が起きていないか、沼地や池を埋め立てた土地かどうかなど、過去の情報をチェックすることも重要です。

災害に強い

日本は地震大国と呼ばれるほど、大きな地震が多発している国です。また、台風・洪水・土砂崩れ・火山噴火といった自然災害もよく発生しているため、今後も安心して暮らしたいなら災害対策は欠かせません。その土地がある自治体の災害事例、ハザードマップの情報などをチェックしておきましょう。

土地の形状が良い

土地自体の形状をチェックすることも重要です。狭小地・傾斜地・旗竿地・極端に長細い土地などを選ぶと、家を建てる際にスペースが不足したり、法律上の規制に引っかかったりする恐れがあります。このような土地は低価格で売り出されているケースも多いため、安易に選んでしまわないようにしましょう。

道路の問題がない

土地に関するトラブル事例はたくさんありますが、特に多いのは道路の問題です。建築基準法では「建築物の敷地は、必ず道路に2m以上接していなければならない」と規定されています。接している道路が私道や共有道路だった場合、思わぬトラブルに巻き込まれることもあるので要注意です。

土地の境界線が確定している

土地の境界線もトラブルが起こりやすいポイントです。基本的に土地は境界標などで区切られていますが、中には境界線が明確になっていない土地もあります。このような場合、敷地トラブルへ発展する可能性もあるので、隣人の方にも立ち会いを依頼して、土地家屋調査士に境界線を確定してもらいましょう。

日当たりがいい

日当たりは自分たちだけではなく、隣家にも関わってくる問題なので、家を建てる前からチェックしたいポイントです。また、隣や周辺に空白地がある場合、将来的に他の家やマンションが建つ可能性もあるので、その辺りも見据えて確認しておきたいところです。

交通アクセスに優れる

駅から近い、交通手段が豊富、通勤・通学がしやすいといった交通アクセスの利便性も重要です。車や自転車での移動が必要かどうかまで把握しておくと、よりリアルな状況が見えてきます。インターネットや地図で調べるだけではなく、できれば自分の足でチェックしてみましょう。

主要施設が近くにある

スーパー・コンビニ・病院・薬局など、生活に欠かせない主要施設が土地周辺にあるかどうかも要チェックです。施設の所在だけではなく、交通手段や営業時間、価格まで調べておくと、実際に住み始めた後の生活もイメージできます。ただし、ライフスタイルや趣味嗜好は人それぞれ異なるので、不動産業者の謳い文句や広告に惑わされず、自分で住みやすいかどうか確かめることが重要です。

予算オーバーしない

家を建てるために土地を買う場合、土地だけではなく建物の費用もかかってきます。「家を建てるためのお金が足りなくなった」とならないよう、予算オーバーはなるべく避けたいところです。土地や建物以外にも、地盤調査や改良工事、ライフラインの引き込み工事などで追加費用が発生することもあるので、、トータルでいくら費用がかかるのかチェックするようにしましょう。

不動産業者を過信しない

土地を買う方のほとんどは素人なので、不動産業者の営業担当が言うことなら何でも信じてしまいがちです。しかし、営業担当はあくまで売買のプロであり、土地や建築についてはあまり詳しくない可能性もあります。どんな家を建てたいのか具体的に決まっているなら、ハウスメーカーに土地探しを依頼するのも一考です。

土地購入の失敗例

土地購入の失敗例も知っておけば、ミスを未然に防ぐことができるでしょう。

  • 土地購入後、希望通りの家を建てられないことがわかった
  • 土地の水はけが悪く、雨が降ると足元がグチャグチャになってしまう
  • 諸費用を計算に入れてなかったので、かなり予算オーバーしてしまった
  • 見学時はスムーズに通れた踏切だが、通勤時は開かずの踏切だった
  • 近所にゴミ屋敷があるせいで、虫が湧いたり異臭がしたりする
  • 周りに坂道が多いので、年を取るほど住みにくさを感じた

実際に家が建ってから、もしくは年月がある程度過ぎてから問題が出てくるケースもあるので、将来も見据えて土地を選ぶことが重要です。