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横浜の不動産会社案内板 » はじめての不動産物件購入ガイド » 住宅ローンのしくみを知りたい

住宅ローンのしくみを知りたい

住宅ローンとは、住居を購入するにあたり、金融機関等から資金を借りる住宅専用の融資のことです。

このページでは、住宅ローンのしくみや基礎的な知識をご紹介していますので、計画を立てたり、シミュレーションをする際にお役立ててできればと思います。

住宅ローンの基礎知識

安心して不動産物件を購入するためにも、正しく理解しましょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は、大きく分けて3つのタイプがあります。

  • 公的融資
  • 民間融資
  • 協調融資

それぞれにメリットとデメリットがあるので、まずはどちらの融資を選ぶかを選択しましょう。

公的融資

公的融資には、以下のような種類があります。

  • 住宅金融支援機構
  • 年金住宅融資
  • 財形住宅融資
  • 自治体融資等

特徴としてどれも低金利でお金を借りることができるメリットがある反面、審査が厳しい等のデメリットがあります。

住宅金融支援機構の融資は住宅金融公庫の行政改革によって条件が変わり、現在では災害復興や高齢者向け住宅などにのみ個人融資、それ以外は直接融資しないように定められました。

公的融資を考える場合は、厚生年金に一定期間入り保険料を納めていることを条件とする「年金住宅融資」、財形貯蓄を1年以上していて50万円以上あることを条件とする「財形住宅融資」、「自治体融資」について調べるのが良いでしょう。

また、自治体融資は、お住まいの自治体によって条件や金利が異なるため、確認が必要です。

公的融資は条件が多く、当てはまらない場合も多いため、金利が低くても借りられないことも。そのため、不動産購入には民間融資を利用する人が大半です。

民間融資

民間融資は、以下のような種類があります。

  • 都市銀行融資
  • 地方銀行・ネット銀行等の融資
  • 提携融資

都市銀行の他、地方銀行、信託銀行、信用金庫、農協、生命保険会社等、様々な金融機関から貸し付けるもの。公的融資が利用できない方でも融資が受けられる可能性が高いですが、公的融資に比べ金利が高くなる傾向があります。

金融機関選びには「不動産会社を通して探す」「銀行を探す」「ネットで探す」3つの方法をとるのが一般的。

インターネットで検索して探したりオンライン完結型の銀行ローンを探したりする場合は、金利が低いケースがある反面アドバイスしてくれる人がいないため本当にお得なのか分かりにくく、自分で判断する必要も。また、銀行で直接住宅ローンの相談をする場合も、自分で銀行探しをしなければならないため、情報の取捨選択が難しくなります。

オススメは不動産会社を通して住宅ローンの相談をすることです。不動産会社が提携している金融機関しか紹介はありませんが、担当者が自分に合った金融機関を探してくれますし、メリット・デメリットについても答えてくれるので不安要素が少なく進められます。

協調融資

公的融資と民間融資が提携しているのが特徴です。金利が長期固定されているメリットがあります(例:フラット35)。省エネ住宅や耐久性の高い住宅等、一定の条件を満たした場合は、さらに金利が低くなります。

公的・民間のいいとこどりをできるように感じますが、一定の条件をクリアしなければ対象にならないため、簡単に融資が受けられないデメリットもあります。

返済方法

住宅ローンの返済方法は、2通りあります。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

元利均等返済は、毎月の支払額を揃えるため、元金と利息を合計した金額を分割して返済するのが特徴。金額が変わらないため、家計の負担は大きくないように感じられますが、ライフスタイルの移り変わりによっては一向に減らない元金が気になってしまうことも。

元金均等返済は、元金の返済額を揃えて、金利を合計した金額を返済するのが特徴です。支払いを続けるうちに元金が減り利息が少なくなるため負担が少なくなっていきます。元利均等返済よりも支払利息総額も少ないです。ただし、元金の多い返済初期段階では利息も高くなってしまうため、これから教育費がかかるお子さんがいるご家族には負担が大きいと感じる場合もあるので、短期ではなく長期的なプランを立てて選びましょう。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3つの種類があります。

  • 全期間固定金利型
  • 変動金利型
  • 固定金利選択型

ローンを組んだタイミングの金利で最後まで支払い続けられる「全期間固定金利型」と、半年に1度金利を見直し相応の金額を返済する「変動金利型」、一定期間金利を固定できる「固定金利選択型」の3タイプです。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、ローンを組んだ時の金利で固定し返済するものです。金利が低いタイミングであればお得ですが、金利の高いタイミングでローンを組んでしまった場合、後から変更ができないため、損をしたと感じてしまうケースもあるかもしれません。

返済額が変わらず、景気の変化やライフスタイルの変化にも左右されにくいため、総額費用よりも安定した生活を望む方におすすめです。

変動金利型

変動金利型は、半年に一度社会情勢を確認し、金利を設定するタイプのものです。多くは4月や10月に見直しをおこなうようです。金利そのものは全期間固定金利型よりも低いですが、景気に左右されてしまうため、状況によって金利が高くなり返済額が高額になる可能性もあるため、安心しきれないデメリットがあります。

固定金利選択型

固定金利選択型は、全期間固定金利型と変動金利型の両方の側面をもったもの。最初の1年間、5年間、10年間等、あらかじめ設定した期間は固定金利で返済し、設定した期間に到達したときに固定金利のままにするか変動金利にするかを選択できます。その時の状況に合わせて金利を選択できるため、ライフスタイルの変化にも慌てることなく返済ができるメリットがあると考えられるでしょう。

返済比率

収入に対しての住宅ローン返済金額の割合です。

一般的に、返済額が収入の20%程度であれば、大きな問題はないといえますが、25%を超えると、生活が脅かされる危険性が考えられるので、確実な返済能力がある場合でない限りはあまりおすすめできません。

収入は給与の「額面」ではなく、「手取り」で計算することをオススメします。額面で計算してしまうと、手取り計算の5~15%ほど高くなってしまうケースもあるため、予想外の金額に驚いてしまうこともあるからです。

【①手取り年収500万円/返済額月8万円の場合】

8万円×12ヶ月=96万円

96万円÷500万円=0.192

0.192×100=19.2%

①の人の返済比率は、19.2%になります。20%以下なので、大きな負担ではないと考えられます。

【手取り年収500万円/返済額月10万円の場合】

10万円×12ヶ月%120万円

120万円÷500万円%0.24

0.24×100=24%

②の人の返済比率は24%になります。大きな負担ではないですが、ライフスタイルの変化によって返済が辛くなってしまう可能性も考えられるでしょう。

住宅ローン選びの穴

金利の低い銀行を選ぶ、ネットで金利の低い住宅ローンを見つけたので決めるといった方法は悪くはありませんが、注意すべきポイントがあるので、確認しておきましょう。

注目するのは以下の3点です。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険料

銀行で手続きをする際にかかる「事務手数料」、支払いが遅れた場合に保証会社が一時肩代わりする「保証料」、契約者死亡により返済不可となった場合に対応できる「団体信用生命保険料」は、融資を受ける機関によって異なります。

金利の低い銀行で高い諸費用を請求されたために、少し高い金利の銀行よりも総額が多くなってしまったというケースもあるからです。

金利を見て選ぶのも大切ですが、諸費用にも注目しておきましょう。

また、諸費用とあわせて現在加入している生命保険の条件を見直すことも大切です。住宅ローンを組む際に団体信用生命保険料を支払ったのに、民間保険でも同じような条件の保険を支払っているといった例も考えられるからです。同じような内容の保険をかけていた場合、民間保険の乗り換えや解約をすれば、月々の支払額が減り、生活に少し余裕ができるかもしれません。

そのほかにも、契約者死亡以外の状況で支払いが難しくなる可能性も出てくるという点についても話し合うと良いでしょう。団体信用生命保険は死亡にしか対応しないため、大きな病気にかかった場合やケガにより仕事を変えなければならない場合には助けてくれません。

どんな状況になっても返済を滞りなく続けたいと考えるのであれば、「就業不能保険」も検討しておきましょう。

専門家のアドバイスを活用

初めて住宅ローンを利用する際の大きな不安に対して的確なアドバイスをしてくれるのが、ファイナンシャルプランナー(FP)住宅ローンアドバイザーです。

ファイナンシャルプランナーは、お金や家計に関するプロフェッショナルであり、中立的な立場で、現在の家計から将来的な生活不安の解消までを総体的に判断してくれる心強い存在です。

しかし、住宅だけでなく家系に関わるたくさんの分野の知識を網羅していることから、ファイナンシャルプランナーの全てが住宅ローンに精通しているというわけではないということも。相談する際には住宅ローンに詳しい方か確認してから話を聞いてもらうと良いでしょう。

住宅ローンアドバイザーとは、住宅ローンに特化した民間資格です。一般社団法人金融検定協会や日本住宅ローンアドバイザーズ協会などで開催、認定しています。

専門家に相談することで、以下のような選択も取れる可性もあります。

  • 繰り上げ返済
  • 借り換え
  • 条件変更

繰り上げ返済

生活に余裕があるのでローンを減らしたい、とにかく早く住宅ローンを完済したいという人に勧められることが多い繰り上げ返済。繰り上げ返済といっても、数か月分まとめて支払うのではなく元金を前倒し返済する仕組みになっています。

ただし、生活に余裕があるからといって、すぐに繰り上げ返済に踏み切るのはお勧めできません。お子さんが生まれたり、転職したりなど、収入と支出のバランスが変わってしまうことも考えられるからです。現時点で余裕があると感じるのであれば、数カ月、数年間は繰り上げ返済ではなく貯金しておくというのも十分な選択肢になります。

借り換え

社会情勢によって「これからも金利が高くなる見込み」がある、現在の平均金利が契約時の金利よりも大幅に下がったという人にお勧めされるされることが多いのが「借り換え」です。自分にとって好条件のローンを組みなおせるメリットはありますが、借り換えの際は再び審査をおこなわなければならない手間がネックです。

条件変更

家族が増えた、介護でお金がかかるようになった、離婚をした、子供の教育費が高くなったという人に勧められるのが条件変更です。現状が苦しい場合に提案されることが多いため、たいていの場合は借り換えをおこなうことになるでしょう。

住宅ローンの仕組みを知り、後悔のない選択を

住宅ローンは、暮らしの状況に合わせて選ぶのが大切です。新築住宅の購入でもマンションの購入でも、中古住宅の購入でも「生活に負担を掛けない範囲」で返済できるようにじっくり考えましょう。