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土地購入のタイミング

このページでは、土地購入のタイミングについて解説しています。後悔したくないなら地価だけではなく、今後の情勢を知ることも必要です。

2019年は土地購入を避けるべき?

土地を購入するにあたって、今後も含めた地価の動きは必ずチェックしておきたいポイントです。日本では2019年10月より消費税が8%から10%に増税されることに加え、東京オリンピックが開催される2020年7月まで、東京を中心とした首都圏の地価が上昇すると言われています。

そのため「2019年内に土地を購入しないほうがいいのでは…?」という意見もあり、将来の売却まで見据えるといつ土地を購入するのがベストなのか迷ってしまいます。現在の土地を含めた不動産業界の動きや今後起こるとされている問題について知っておくことが、土地購入の時期を見定める助けになりますよ。

地価が高騰している

2012年から始まったアベノミクスなどの影響により、東京や大阪といった主要都市部の地価は右肩上がりで高騰しています。特に2017年には、首都圏の地価がバブル期と超えるほど上昇したため、ニュースでも取り上げられました。

住宅ローンの低金利問題

2013年4月に施行されたアベノミクス第一の矢「異次元金融緩和」によって、住宅ローンの金利は大きく低下しました。政策が始まってから既に6年以上経過しましたが、「過去に類を見ない超低金利」「今が底地なので来年から上がる」などと言われ続けてもなお、金利が上昇する気配は一向に見られません。

このように住宅ローンの低金利問題はまだまだ続くと予想されますが、その影響により住宅ローンサービスを縮小、または撤退するという大手銀行が相次いで現れました。

そのため、住宅ローンを利用したいと考えても、今まで以上に審査や融資が厳しくなっているので、そもそも不動産を購入しにくい状況にあるのです。

日本の人口減少問題

2009年以降、日本の人口は10年連続で減少し続けています。特に2019年7月に発表された人口動態調査によると、2018年から人口が43万人減少していますが、これは過去最多の減少幅です。

この人口減少問題の影響を受けやすいのが、地方の不動産価格です。地方は人口減少スピードが早いことに加えて、人口もビジネスも東京に一極集中しているので、そもそも地方の不動産は需要が低くなっているのです。そのため、地方の不動産価格も今後下落する可能性が高いと言えます。

都市部と郊外の土地について

首都圏をはじめとする都市部、人口減少の影響を受けやすい地方がダメなら、その中間とも言える郊外も気になるところです。

結論から言うと、郊外の不動産価格もこれから下落する可能性が高いので、今すぐ購入するのは避けるべきでしょう。特に郊外は後述する「2022年問題」や「2025年問題」の影響を強く受けると言われているため、今は手が出ない土地も、数年後には予算内で購入できるかもしれないのです。

また、一昔前は郊外にも大型商業施設が数多く展開されていましたが、最近は撤退が進んでいるエリアも見受けられます。せっかく土地や住宅を買ったのに、いざ住んでみたら買い物が不便…ということもあり得るのです。そのため、郊外の不動産を購入したいなら、価格だけではなく地域の将来性も考慮するようにしましょう。

住宅ローンの低金利はいつまで続く?

土地を購入するために「住宅ローンを活用したい」と考える人はたくさん存在していますが、ここ数年続いている超低金利は銀行にも大きな影響を与えています。銀行によっては、住宅ローンサービスを提供していなかったり、提供していても審査や融資が厳しくなったりしているので、土地などの不動産を購入する際はよく考えなければなりません。

この住宅ローンの低金利問題は2019年現在も続いていますが、一体いつまで低金利が続くのかと言われると、はっきりわからないのが実情です。少なくとも現在の金融緩和政策が続いている限り、金利上昇もないという意見が多く見受けられますが、この辺りは経済評論家やエコノミストの間でも意見が分かれています。

金融緩和政策を実施している日銀は、状況に応じて方針を変えてくるため、急に金利が上昇することも考えられます。実際、日銀の方針変更により金利が上がったケースもあるため、近い将来に低金利が終わることは十分あり得るのです。

また、アメリカを中心とする海外の経済事情の影響を受けて、日本の金利も上がる可能性もあります。さらに、2023年には日銀の黒田総裁が任期満了となるため、別の総裁が選ばれることになれば、そのタイミングで方針が変わる可能性もあるでしょう。

つまり、低金利は今後も続くとは限りませんし、いつ上昇するか正確に把握するのは難しいということです。しかし、金利上昇に備えることは可能なので、低金利が終わってもローンを無理なく返済できるよう、しっかり資金計画を立てておきましょう。

今後の情勢からタイミングを見極める

東京オリンピックをはじめ、2020年は不動産の価値を左右するイベントや問題がたくさんあります。それらを理解しておけば、土地購入の最適なタイミングを見極められるようになるでしょう。

2020年問題

「2020年問題」はその名の通り、2020年から日本国内で表面化してくる問題・リスクをまとめた名称です。不動産の価値だけではなく、雇用問題や少子高齢化、教育改革など様々な分野に関連しています。特に東京オリンピックが不動産の価値を含めて、日本の経済に大きな影響をもたらすのは想像に容易いでしょう。

東京オリンピック開催と消費税引き上げが決定したことに伴い、首都圏を中心に不動産価格は上昇。マンションなどの建設ラッシュも進められてきたことも、価格上昇の後押しとなりました。

しかし、東京オリンピックが終わった後、景気は不安定になると言われています。実際、シドニー・アテネ・北京・リオデジャネイロなど、過去の開催国を見てみると、オリンピック終了後は不景気に陥っているのです。もちろん、日本が同じような状況になるとは限りませんが、前例を踏まえると景気が後退する可能性は高いと言えるでしょう。

東京オリンピック後に不動産の価値が下がるかどうかは賛否両論ですが、肯定派の意見を見てみると、タイミングを検討するだけの根拠はあります。

投資用マンション建築による空室増加

東京オリンピックの開催決定により、首都圏には資金だけではなく、外国人を含めた人の流入が著しく起こっています。そこに目をつけたのが、国内外の投資家たちです。不動産価値の上昇を予測して、投資用マンションの建築・購入がたくさん進められています。

しかし、東京オリンピック終了後はこのような流れも収束するので、今度はマンションの売り抜けが始まると予測されています。売却により空室も増加すると言われているため、不動産としての価値も大きく下がる可能性があるのです。

人口減少による空き家増加

現在、日本の人口減少はますます加速していますが、その一方で東京の人口は増加傾向にあります。ただし、この人口増加は東京オリンピックの影響で、人が流入していることにより起こっている現象に過ぎません。つまり、オリンピックが終わると、東京の人口が急速に減少する可能性があるのです。

人口減少に加えて、投資用マンションの空室が増えると予想されているため、たくさんの空き家が生まれてしまいます。空き家問題は2020年よりずっと前から提唱されていますが、オリンピック終了後はさらに加速するかもしれません。空き家が増加するにつれて、不動産の価値も下落すると考えられています。

2022年問題

「2022年問題」とは、生産緑地(農地)の2022年以降に指定解除され、宅地として大量に不動産市場へと流れ込むことによって起こり得る問題です。わかりやすく言えば、今まで農地として使っていた土地を、今後は宅地としても使えるということになります。

生産緑地制度は1992年に導入された制度ですが、2022年でちょうど30年の期限を迎えるため、生産緑地の約8割が宅地として転用できるようになるのです。高齢化や後継者不在といった理由で、農家の廃業を考えている人は、これをきっかけに土地の有効活用を考える必要が出てきます。不要な土地を売却したり、住宅を建設したりするといった動きが一斉に始まると、宅地の供給が一気に増える可能性があるのです。

すると、不動産市場が活発化して供給>需要となるので、不動産の価格も下落すると考えられています。そのため、土地購入を考えているなら、2022年は狙い目です。

ちなみに指定解除される生産緑地の広さは、東京ディズニーランド&ディズニーシーを合わせた土地面積の約135個分。1万ヘクタール以上となっています。

2025年問題

「2025年問題」とは、日本の著しい高齢化によって、不動産や社会保障で起こり得る問題です。2018年に発表された「高齢社会白書」によると、65歳以上の人口は3,515万人、総人口に対する高齢化率は27.7%となっています。

そして、問題視されている2025年には、人口で最も多い団塊世代が全員75歳以上の後期高齢者になることもあり、5人に1人が75歳以上という時代に突入するのです。

この問題によって、高齢者が所有していた不動産の多くが相続対象、もしくは空き家になるでしょう。そうなると土地を売却したり、賃貸で活用したりする人も増えてくるため、価格も下がって購入しやすくなります。

現在、日本は「超高齢社会」と呼ばれるほど高齢化が進んでいるため、土地購入を検討しているなら、このような問題もチェックしておきたいところです。

2035年問題

「2035年問題」も日本の高齢化に関連しています。2025年に75歳以上の後期高齢者が急増しますが、その方々が寿命を迎える年齢に差し掛かってくるのが2035年です。

2035年以降は寿命を迎える人も増えてくることもあり、物件数に対して世帯数が減少します。つまり、空き家率が大きく増加するのです。2035年には空き家率が3割を超えて、世帯数を上回るとまで言われています。そのため、物件の需要と供給が釣り合わなくなり、不動産価格もさらに下落すると予測されているのです。

2035年はまだまだ先の話であり、これから状況が変わる可能性も無くはないので、今すぐ対策をとるのは難しいかもしれません。しかし、ここ数年中に土地を買うつもりなら、2035年問題のことも考慮しておいたほうがいいでしょう。

若い世代が多い地域を選んだり、年月に左右されない利便性の高い土地を選んだりすれば、将来的なリスクに備えることができます。

土地を安く購入したいなら情勢を知るべし

少しでも安く土地を購入したいなら地価や業者はもちろん、これから世の中がどう動いていくのか、情勢をチェックを忘れずに。また、個人での情報収集も大切ですが、より詳しい専門家や不動産会社で意見をもらったり相談したりしておくことも大切です。特に2020年の東京オリンピック開催はすぐそこまで迫っています。絶好のチャンスを逃さないよう、将来設計やライフスタイルはしっかり確立して、よりよい選択ができるようにしておきましょう。