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不動産売却の基礎知識・初心者編

売却

ご家族にとって大切な財産の不動産。

いざ売却となると、何から着手すべきなのか、どのような点に注意すべきなのかなど、次々と不安が生じることでしょう。

正しい知識に基づいて準備をすることが、最終的に後悔しない、より満足できる現金化につながります。以下、不動産売却に臨まれる上で、ぜひご確認いただきたい、基礎的かつ大切な内容をお伝えします。

マンション価格が上昇中!横浜の不動産売却相場を解説

毎月国土交通省が発表している、南関東の不動産価格指数によれば、2012年12月のアベノミクス開始を機に、翌2013年3月以降、マンションの不動産価格指数が上昇を続けています。

対して戸建て住宅は横ばい状態が続いており、その理由としてマンションが都心部に集中する一方、戸建て住宅は郊外という二極化が影響していると推察されます。この傾向は大都市横浜でも顕著にあらわれています。

また、国道交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、コンピュータ・ネットワーク・システムの東日本レインズ発表の「月間マーケットウォッチ」でも、同時期の横浜のマンション価格の上昇が伝えられています。

新築マンションの販売価格高騰に足並みを揃え、中古マンションの価格も上昇していると推察されます。

続々と新築のタワーマンションの分譲が続く市場の活況から、2017年秋時点で1平方メートルあたりの成約単価は46万円台を示すなど、横浜人気は今後も継続が予想されています。

特に早急な現金化の必要には迫られておらず、中長期的なライフプランの見直しの一環としての不動産売却であれば、衝動的に売り急いではなりません。

こうした信頼性の高いデータを十分確認の上、まずはしっかりとした売却計画の構築が望まれます。

販売価格設定時には、「成約価格」相場の見極めがポイント

今日多くのサイトが不動産売買に関する金額面の情報を配信していますが、これらの数値を鵜呑みにしてはいけません。

インターネット上で配信されている不動産販売価格は、あくまで「売り出されている価格」であり、必ずしも最終的な成約価格ではないのがその理由です。

多くの中古販売物件は、売主の最低希望価格と販売業者の利益から、ある程度の値引き可能額を考慮のうえ、売り出し価格が決められています。

また不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、その内容は大きく異なっています。

前者は不動産業者が購入者を探し、成約すれば所定の仲介手数料が利益となるシステム、後者は業者が直接売主から物件を買い取るシステムです。

特に早急な現金化の必要に迫られていなければ、最初は仲介で売却を試み、必要に応じて買取に変更する流れが一般的です。

たとえば強気な売り出し価格で購入者が見つからず、内々に大幅な値引きで成約に至った場合、私達が目にする販売価格がそのまま、売り主が不動産売却で手にできる金額の参考資料とはいえません。

注目すべきは売り出し価格ではなく「成約価格」であり、より直近の正確な情報の収集確認が大切です。ちなみに双方の間には20パーセント以上の差が見られるケースも少なくありません。

不動産売却時に信頼できる会社の見極めポイント

より早く、より高額で不動産を売却するためには、良い不動産業者との出会いが欠かせません。

以下で信頼できる不動産業者の見極め方法を解説いたします。

1.口コミを確認し、候補の不動産業者をピックアップ

信頼に値する不動産業者を選ぶ第一段階の作業は、まずは情報収集をして複数の候補先をピックアップすることです。

口コミ情報をランダムに参照し、エンドユーザーが辛口で投稿している各社のメリットやデメリットを確認してください。

ただし匿名性が強く、全ての配信内容に確かな信憑性が望めないのも、口コミ情報に共通する傾向であり、鵜呑みは禁物です。

2.免許登録情報から過去の行政処分情報などをチェック

各社の公式ホームページに明示が義務付けられている免許登録情報から、国土交通省WEBサイトを通じ、過去の行政処分情報などの確認が可能です。

候補先業者の絞り込みの際には、まず一度チェックしてみることをお薦めします。

3.不動産仲介実績を確認

開業以来のトータルの実績、あるいは年間の仲介実績の多さは、顧客からの信頼度の高さに比例すると判断できます。同時に業者の販売力を伝える資料としても有力な情報です。是非目を通しておきましょう。

4.担当者と直接会って相性を見る

最終決定に際しては、直接担当者すなわち営業マンとの直接の面談が欠かせません。

自身のノルマ達成を仄めかして泣きつくような素振りが見える、身だしなみに問題が否めぬ人物などの場合、それらがそのまま業者の顧客に対する営業姿勢と推察できます。

顧客第一の誠実な対応が期待できる、直感で相性が良いと感じられた人物との出会いが大切です。

その他の注意点

その他、売却される不動産が存在するエリアに精通している、メリットだけでなくデメリットやリスクも正確に伝えてくれる業者であることも重要です。

過剰かつ不自然に自社の販売力や買取実績を謳う、いわゆる誇大広告と映る情報発信が目立つ業者は要注意です。

不動産の売却時に用意しておくべき必要書類

不動産売却時に必要な書類は、より早い段階で、確実に手元に揃えておきましょう。この準備が不動産業者へのスムーズな情報提供に、そしてより迅速確実な売却に繋がります。

ちなみに必要な書類はマンションや一戸建てなど、種別で異なる点もありますが、以下の記載でご確認いただける通り、大半は共通しています。

1.本人確認書類

まずは売主の本人確認に必要な書類として、身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票を準備してください。

売却する物件が共有名義であれば、該当者全員の各々が必要です。住民票や印鑑証明書は発行日から3ヵ月以内の有効期限に注意してください。

2. 登記済権利書もしくは登記識別情報

次に一般的に「権利書」と称される、登記済権利書もしくは登記識別情報が必要です。これは法務局が登記名義人に交付する重要書類で、真の物件所有者の証明に重要な効力を有する書類です。

ちなみに平成17年以降に取得された不動産物件の売却に際しては、登記識別情報が発行されるケースもあり、こちらも同様の効力を有しています。これらのいずれかを買主に譲渡から移転登記の完了をもって、所有権が移行します。

固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認資料となる、最新の固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書なども必要となります。売却に伴う固定資産税の負担額調整から、一旦納税した固定資産税の一部払い戻しに必要です。

その他一戸建て、あるいは土地売却に必要な書類

土地測量図、境界確認書の準備が、一戸建て売却に必要な書類として、建築確認済および検査済証、建築設計図書、工事記録書の準備が求められます。

その他マンション売却に必要な書類

マンション管理規約、マンション維持費関連の書類が必要となります。これらについては、買主との売買契約締結以前の段階で提示する姿勢が望まれます。

特に細かく多岐にわたる部分に関しては、自己判断で準備漏れや不要な書類の手配に及んでしまわぬよう、不動産業者の担当者に随時確認しながら準備を進めると良いでしょう。