賃貸の共益費と管理費とは？

賃貸のアパートやマンションを借りると家賃の他に管理費や共益費という費用が発生します。よく目にすることの多い管理費や共益費ですが、一体何を目的として発生する費用なのでしょうか？またそれらの費用が物件によって異なるのはなぜでしょうか？この記事では管理費と共益費の意味や、正しく賃料を計算するためのポイントをご紹介します。

賃貸の共益費と管理費は家賃？

賃貸の管理費と共益費の意味の違いを見てみましょう。結論から見ると、厳密な言葉の定義は異なりますが、利用する目的は同じです。家賃の一部として考えておいても問題ありません。

言葉の定義としては同じ

共益費や管理費の言葉の経緯を見てみましょう。

共益費

物件の外観の修繕やオートロックなどの共有機能、駐車場や駐輪場などの点検や整備に使います。主に共用するものに対して利用されるのが共益費です。設備のメンテナンスや運営に必要な費用を賄います。

管理費

マンションの事務処理、設備やその他共用部分の維持管理をするための費用です。

インターホンや電灯などの費用、掃除業者への人件費なども含まれます。管理費とされている方がイメージしやすいかもしれません。管理人がエレベーターや廊下などの掃除をしていたり、また電灯の交換をしているかもしれません。すべてのマンションで常駐しているわけではなく、定期的に訪問し維持管理をしています。

それに対し共益費については、共用部分の電気代や電球代がイメージしやすいです。言葉の意味としては管理費とほとんど変わりません。また使い道に関して規則が定められているわけでもありません。

家賃の一部と理解してもよい

目的が違うように思われがちな共益費と管理費ですが、賃貸で物件を借りる時には大きな違いはありません。サイトや物件によって表記が異なるだけで、家賃の一部と考えることができます。

重要になるのは家賃と合わせていくらになるのかということです。例えば家賃・共益費の総額が65,000円の部屋を見てみましょう。このうち管理費が5,000円かかるのであれば、家賃は60,000円となります。毎月払う金額はどちらも同じ65,000円ですが、管理費として設定するならば家賃を安く感じられるのではないでしょうか。

家賃ができるだけ安く設定できれば、検索サイトでより家賃の低い物件として見つけてもらいやすくなります。多くの賃貸物件では家賃とのバランスを見ながら管理費や共益費が設定されています。もちろんあまりにも管理費が高くなると不自然に感じたり、高い管理費に見合うサービスがあるのかと感じてしまうこともあるので、気になった場合はすぐに確認すると良いでしょう。

管理費と大家が不動産会社に払う管理費の違い

借主としてはあまり意識しませんが、大家さんから管理費を不動産管理会社に支払われています。家賃を決める際には相場だけでなく、実際に所有する物件を維持管理するための費用も含まれています。

物件を所有するためにローンの返済をしていることもあるでしょう。その他に管理費として建物管理会社へ支払っている費用があります。多くの場合は連帯保証人ではなく保証会社を利用することが多くなっているので集金代行手数料も発生します。物件の管理人を雇っていたり、管理会社に支払って代理で建物の管理をしてもう場合もあります。

その他に大規模修繕をおこなうために毎月定期的に積立金もあります。建物の価値を維持するために定期的に修繕工事が必要となるからです。毎年支払う必要がある固定資産税の分も管理費や共益費から算出されています。物件によっては、共益費や管理費として回収した費用から、水道代金を大家が支払っていることもあります。管理費や共益費は、不動産管理会社に支払う費用だけでなく、これらの支出を元に計算して算出されているのです。

管理費と共益費は初期費用にも影響

管理費や共益費があることで初期費用に影響したり、また長期的に見たときに、どちらが安いのか検討する必要もあります。

家賃を安く見せられる

家賃と別に管理費や共益費が記載されていると家賃を安く見せることができます。初期費用を計算するときには家賃だけでなく敷金や礼金も含めて計算されます。そこで管理費や共益費を別にして家賃を安くしておくと、家賃を基準に計算される敷金や礼金が安くなり借り手の負担が軽減されることとなるのです。

初期費用が安くなると、検索で見つけてもらう機会が増えるだけでなく借り手側の印象も変わります。また実際に初期費用が安くなると借り手の負担も少なくなり物件の印象も異なるでしょう。

長期的に見て安くなることも

家賃と別に管理費や共益費が設定されていると、借り手にとって支払う金額が変わらず結局メリットとならないと思われるかもしれません。しかし長期的に見ると費用を安く抑えることに繋がることもあります。

例えば仲介手数料や敷金礼金、更に更新手数料も家賃を基準に計算されています。管理費や共益費が設定されていたとしても、家賃が安いことでこれらの費用が安くなり、全体としてみたときのコスト軽減に繋がるのです。

大切なのは共益費や管理費込みで考えて、支払う費用の合計です。2年ごとなどに支払う費用の合計で考えて全体のコストを計算してみるとよいでしょう。

管理費と共益費の相場

管理費や共益費の相場ですが、一般的には家賃の5%から10%に設定されていることが多いようです。例えば家賃が5万円の部屋であれば、0.25万円から0.5万円程度に設定されています。借り手側としても違和感がない相場です。もし相場よりも高かったり安かったりする前には不動産会社に直接聞いてみると良いでしょう。

共用部分の電気量や水道料が含まれている可能性もあります。中にはゴミ置き場の清掃費や町内会費が含まれているケースもあるでしょう。目安となる相場から外れている場合には、内容と金額の確認をしておくと納得できるかもしれません。

正しく賃料の出費を計算しよう

管理費や共益費が設定されていると実際にいくらかかるのか計算しにくく感じるかもしれません。しかし物件を探す場合には、管理費や教育費について記載されています。一般的には家賃の一部として認識されていますが、合計金額をしっかりと計算することで全体のコストを把握しておきましょう。

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