不動産の賃貸借で必要な敷金や礼金とは？

賃貸借契約でアパートやマンションの部屋を借りようとすると、敷金や礼金という表示を目にするものです。しかし初めて部屋を借りるときには、敷金や礼金の役割、さらになぜ必要なのか疑問に思うこともあります。ここでは、不動産を探しているときに理解すべき、敷金と礼金についてご紹介します。

敷金・礼金の違いとは

部屋を借りるときに必要な初期費用には、敷金や礼金が含まれます。敷金や礼金の役割はそれぞれ異なりますが、最初に支払う費用ですので理解しておく必要があるのです。

敷金とは

敷金というのは、部屋を退去するときに原状回復させるために費用を入居前に支払っておくお金です。契約を終えたときに原状回復させることが必要ですが、その際にあらかじめ支払っていた敷金から修繕に充てるのです。

一般的には敷金は賃料の1か月分になることが多いようです。しかし物件の大屋さんや管理会社によって設定されている金額は異なるので確認は忘れずに。敷金が2か月以上に設定されている物件の場合には、原状回復費用が高い物件の傾向と言えるでしょう。

例えば、ペットを飼ってもよい物件の場合は原状回復費用が高くなる可能性があるので、敷金が2か月に設定されていることもあるでしょう。また物件によっては原状回復費用は敷金から差し引きすると契約内容に含まれていることもあるのです。

敷金は関西エリアでは保証金として取り扱われていることが一般的です。名前は違うものの、敷金と似た意味合いの費用となります。

基本的には、入居前の賃貸契約時に支払うことが一般的です。そこで契約前には敷金の金額だけでなく、退去時に原状回復させる費用の金額についてよく確認しておくとよいでしょう。

礼金とは

礼金とはその字のごとく、賃借人が賃貸人にお礼の意味として支払う費用のこと。この始まりは、賃貸の物件が少ないときに大屋さんに対して感謝の気持ちを表すの際に支払うものでした。

お礼の気持ちとして支払っていたものが、今では一般的な慣習となっており、礼金の意味合いが薄くなっています。礼金の相場も賃料の1か月分が相場となっていますが、賃貸物件によって礼金をゼロに設定している物件もあります。

インターネットで情報が集めやすくなっている昨今では、できるだけ空室を避けるために礼金をゼロにして注目を集めようとしている物件があります。初期費用を抑えたい入居者の心理を利用して、礼金をゼロにして募集するのです。

敷金に関するトラブル

賃貸アパートやマンションを退去したときに、敷金に関してトラブルが発生する例が多数あります。敷金に関するトラブルの多くが、退去後に高額な原状回復費用が請求されて、敷金が返金されないというものです。

例えば、退去時の立会いで請求なしとなっていたのに、物件の修繕費が請求されることもあります。さらには、敷金の返還を求めていても、管理会社が拒否しているケースもあります。他の事例として、敷金は返金されるのですが、大家からクリーニング代を請求されてトラブルになる、などです。

一般的には室内清掃費は借主負担になることが多くあります。賃貸借契約の特約で、退去時に敷金から室内清掃費が控除されることが記載されているのです。この場合には、自分で部屋を清掃したとしても、敷金から所定の費用が控除されることになります。

これらのトラブルの多くは、賃借人と大家の認識の”ずれ”によるものです。家賃の滞納や部屋の修繕に使用されるはずの敷金が、どこまで原状回復に使用されるのか、トラブルを避けるために明文化された「ルール」が定められたのが民法改正です。

気を付けるポイント

基本的な条件として、部屋を故意に汚す、破損させるという事がなければ、敷金は返ってきます。

その点で助けになるのは、入居時と退去時にチェックリストを作成しておくことです。部屋の各部分の傷み具合や、もともとあった傷などを立会いのもとで確認すると、後のトラブル回避に助けになるでしょう。

また、敷金が必要でも、敷金・礼金がゼロの物件であっても、室内清掃費用が必要となる点も確認しておきましょう。ワンルームであれば4万円程度、ファミリータイプのマンションであれば6万円ほど必要となります。敷金から室内清掃費を控除されて差額が返金されます。

他の注意点として、敷金や礼金がゼロになっている物件の場合には、家賃相場が高い可能性があります。そもそも敷金と礼金がゼロの場合には、選択肢が少なくなるのですが、人気のエリアになると希望する物件が見つけるのが難しくなるのです。

希望する条件を満たしていたとしても、相場が高くなると全体のコストが上昇します。毎月かかる固定費を考えると、敷金や礼金があったとしても家賃が安いところを選ぶのが結果として良い選択になることもあるのです。室内清掃費も含めて、退去時の最終的な支払いコストを含めて確認することが求められます。

また何が敷金から控除されるのか、内容をよく確認して契約することが大切です。賃貸借契約書の特約に記載されていますので、契約する前に確認しましょう。

民法改正でどう変わるのか

120年ぶりに民法改正され、その範囲は不動産業界にも及びます。その内容として、契約に関する規定が明確化され、基本的なルールが設定されています。

例えば敷金に関するルールが明確化されました。賃貸借契約が終了して物件が返還されると、敷金返還債務が発生します。敷金から金銭債務を差し引いた額は、返還することが明文化されているので、通常の生活をしていたのに何も返還されないということは認められなくなりました。

また原状回復に関しても、一般の使用で生じた損耗と経年変化は義務がないことになります。以前の民法では、原状回復の線引きが明文化されていなかったので、トラブルとなることがありました。しかし通常の生活や故意によるものではない損耗は義務の対象ではありません。

民法改正によって、トラブルが発生したときも根拠に基づいて話し合いができるようになったのです。

まとめ

不動産の賃貸をする上で必要となる敷金や礼金。初期費用としてなぜ必要となるのか理解していると、契約時に注意すべき点や退去時に必要となる費用を抑えておくことができます。不動産の敷金や礼金について知識を蓄えて、トラブルを回避していきましょう。

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