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はじめての不動産物件購入ガイド

マンション

このカテゴリでは、不動産購入における初歩的な知識と不動産選びのポイントなどを解説しています。

初めて土地や住まいを購入する場合、わからないことだらけで、不安を抱えている方も多いと思います。実際に住まいを決定する前に多少なりと、知識をつけておくことで、不動産会社の営業担当者との話もスムーズになりますし、こちらの意向も伝えやすくなります。ほんの入門編ですが、不動産購入の入り口としてご活用ください。

不動産物件購入前の予備知識

まずは横浜の相場を知る

横浜市内の新築一戸建て・土地の相場と、分譲マンションの相場を紹介します。

新築一戸建てに関しては、価格帯はおおよそ1,780万円~9,800万円台の間で、区にも寄りますが平均すると4,000万円前後の物件が多く見られます。

※2018年2月調べ

2017年の調査で横浜市の土地の坪単価の平均は106万円程となっており、旭区、金沢区、瀬谷区、栄区は低めとなっており、坪単価が60万円前後に対して西区が最も高く450万円ほどになっています。 分譲マンションも平均は4,000万円程ですが、安いものであれば2,6000万円ほどからあり最も高額で1億円を超えるケースもあります。 部屋数と区によって値段が大きく変動します。 購入を検討する際には家族構成や通勤などを踏まえて、どこを許容するかを決めておくのがよいです。

まずは横浜の相場を知る

一戸建てとマンションどちらが良い?

全日本不動産協会では住宅を選ぶ際にはまず、購入後の暮らしをイメージすることが大切としています。 ペットを買いたい、家のメンテナンスはあまりしたくない、など住んでみてから、思い描いていたことができなかった、ということがないように事前に家族間で話し合うことが大切です。

一戸建てとマンションのメリットデメリットをピックアップし、どちらがより良いかを検証します。

一戸建てのメリットは「増改築が自由にできる」、「土地の資産価値があるので年数が経っても財産として残る」、「自分たち専用の庭が持てる」などさまざまです。デメリットは「購入資金が高くつくこと」が一番に挙げられますが、他にはどのようなものが考えられるでしょうか?

マンションのメリットは「価格が一戸建てよりも安い」、「セキュリティー面がしっかりしていてアクセスの良い物件が多い」ことなどが思い浮かぶでしょう。一方でデメリットは「階上や隣からの騒音被害などがあり得ること」、「管理費、修繕費、駐車場代などが別途必要になる」等が考えられます。他にも実体験に基づいたリアルなメリット・デメリットをご紹介!マイホーム選びの参考にしてください。

一戸建てとマンションのメリットデメリットをピックアップし、どちらがより良いかを検証します。

一戸建てとマンションどちらが良い?

納得の物件選びのコツ

どちらとも立地は重要なポイントとなりますので、現地見学で周辺環境を確認しておくことが必要です。 公益財団法人不動産流通推進センターの運営するサイトでも、確認するべきチェックポイントなどを表にまとめていますので、現地に行く時にもっていくのも良いです。

一戸建て、分譲マンションそれぞれにおいて、交通の利便性・周辺環境・地盤・物件の構造・間取り・資産価値まで物件をどのように選べば良いかを解説します。

一戸建てのチェックポイントは周辺環境です。子育て環境、治安、商業施設へのアクセスなどを、ライフスタイルに応じて判断することが大切です。また地盤調査や建物の構造を確認し、強度や耐久性を把握することも重要でしょう。その他、改築のしやすい間取りかどうかや、将来的な土地の資産価値も考慮する必要がありますので、詳しくご紹介しましょう。

マンションの場合は交通の利便性が選ぶ際のポイントです。一戸建てよりも駅からアクセスの良い所が手に入りやすい上、立地条件は将来売却する際の評価額にも影響します。間取や階数は、眺望や防犯面、生活導線を考えて選ぶのがおススメ。ライフスタイルに合った選択方法を解説しています。

他に資金計画の立て方についても紹介していますので要チェックです!

納得の物件選びのコツ

不動産の未公開物件とは?

レインズと呼ばれる不動産流通機構があり、国土交通大臣により指定されている機関です。 免許を受けている不動産会社はこのレインズに登録されていないものが未公開物件となります。

不動産会社のサイトにある「未公開物件」とは何かを説明しています。

「未公開物件」とは、売りに出していることをインターネット上に公開していない物件のことを言います。未公開にされている理由はさまざまですが、よくあるのは「売りに出していることが近所にばれるのが嫌だ」という売主側の事情や、「ネットで公表してしまうと、購入を検討している人が勝手に近くまで見に来てしまう」という不動産会社側の事情によることが多いです。そういう理由で未公開にされているため、必ずしも未公開物件が良い物件とは限りませんが、市場に出回っていないレアな物件であることは確かです。

そんな未公開物件を見られるようにするには、不動産会社の情報を上手に利用するのがポイントです。サイトで会員登録したり、直接会社へ行ったりして一般公開されていない物件を紹介してもらうコツをお教えしましょう。一方で、冷静さを失うような誘い文句を言われたり、公開物件よりも割高に販売されたりといった注意すべき点についてもお伝えします。

不動産の未公開物件とは?

信頼できる不動産会社の見極めポイント

不動産会社

住宅やマンションを購入するための不動産会社は信頼できるところを見つけるのがポイントです。 サイト記載されている免許を元に国土交通省のWEBサイトで宅地建物取引業者であるかどうか、また行政処分情報を事前に確認することもできます。

良い不動産会社を選ぶ際のポイントについて解説します。

信頼できる不動産会社を見つけるには、実際に利用した人の口コミや仲介実績数、営業マンの姿勢やアフターフォローの有無を参考にしましょう。また希望エリアの近くの不動産会社だと情報を豊富に持っている可能性があります。説明を聞く際には、物件のメリットだけでなくデメリットも正直に伝えてくれる会社の方が誠実です。

一方で広告に掲載することのできない「最高」「特選」「激安」などのワードを使っている会社は危険です。中には既に契約されている物件をおとりにして客をおびき寄せたり、むやみに契約を急がせたりする会社もあるため気を付けましょう。ここでは良し悪しの見極め方を具体的にご紹介しています。おススメの不動産会社も案内していますのでご参照ください。

信頼できる不動産会社の見極めポイント

住宅ローンのしくみを知りたい

住宅金融普及協会では教育資金、老後資金、そして住宅購入資金を人生の三大資金としています。 人生の中でも大きな支出となる住宅の資金ですが、三大資金となるほど高額のため、多くの場合は住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンのしくみ(種類・金利・返済方法など)を解説します。金融の専門家の必要性についても紹介します。

住宅ローンには公的融資と民間融資の2種類があり、公的融資は金利が低い反面審査が厳しい、民間融資は融資が受けやすいが金利が高めという特徴があります。

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。「元利均等返済」は、毎月の支払額が一定なので支払い計画が立てやすいのですが、総支払額が高くなってしまうのが難点です。「元金均等返済」は毎月返済する元金は一定で、残元金に応じた利息をプラスして支払金額が決まるのが特徴です。

金利は「固定金利型」と、市場金利の変動に左右される「変動金利型」があり、支払額や将来設計をめぐってそれぞれにメリットやデメリットがあります。ここではそういう住宅ローンの基礎知識を踏まえた上で、専門家のアドバイスを活用すべきポイントも提案しています。

住宅ローンのしくみを知りたい

不動産の仲介手数料とは?

宅地建物取引業法で仲介手数料の上限が定められています。 全日本不動産協会では仲介手数料で気をつける点として、支払い条件を確認すること、また仲介手数料以外の雑費を請求することができないことであることをあげています。 これらを踏まえた上で細かい計算方法などを知っておきましょう。

不動産を売買する際の仲介手数料の計算方法や、仲介手数料の仕組みについて紹介します。

不動産を売買する際に仲介業者へ支払うのが仲介手数料です。仲介手数料には上限があり、売買価格の3~5d%に消費税をプラスした額と決まっています。

基本的には、400万円未満の物件の場合、売買価格の200万円までの部分には5d%、200万円以上400万円未満には4d%+2万円、400万円を超える部分には3d%+6万円の手数料がかかり、それぞれに消費税プラスされます。ここではこの計算式に基づいた具体的な仲介手数料の算出方法をお伝えします。

また仲介業者がこの定められた仲介手数料よりも値引き又は無料にしてくれるケースもあるので要チェックです。無料になるための条件を知ってうまく活用しましょう!その他、仲介手数料を支払うタイミングや、支払わなくても良い場合はどんな時かについても詳しくご説明します。

不動産の仲介手数料とは?

不動産を購入するには保証会社に依頼する

不動産を購入する際に、利用する保証会社の仕組み、保証会社を利用するメリット、保証の審査内容について紹介します。住宅ローン利用の際、通常は連帯保証人が必要となります。

保証会社とは金融機関から融資を受ける際、返済が滞るリスクを負う存在です。金融機関とローン保証会社は対の関係となっており、住宅ローンの保証人が見つからない場合などに利用することが多いです。ですが、万が一連帯保証人が住宅ローンを支払うとなった場合には、その連帯保証人が金銭的な負担を受けてしまいます。 そのため連帯保証人が見つからない場合以外でも、連帯保証人に負担をかけないように保証会社を利用することをお勧めします

保証会社の審査に通るか否かは、収入の額よりも安定性があるかどうかによります。例えば、固定収入のあるサラリーマンの方が、将来性が不明な個人事業主よりも信頼されることの方が多いです。ここでは具体的なケースを例に挙げて、審査に通りやすくなるための条件についてご説明しています。

また保証会社のローン審査を通りやすくするための返済額の目安についても解説します。審査に対する不安を払拭し、安心して手続きに入れるよう、基本的な仕組みを学びましょう!

不動産を購入するには保証会社に依頼する

不動産の購入時に用意しておくべき必要書類

住宅ローンの審査や不動産購入に必要な書類は何があるのか、揃えておくべき書類は何かを説明します。不動産を購入する時には、何度かのタイミングで契約に関する書類が必要となります。 主に住宅の契約の申し込みとローンで別れており、ローンであれば事前審査、申し込み、契約と決済の時と3つありますので、それぞれの段階で慌てることのないようにしましょう。

不動産購入の際にはまず、不動産購入申込書が必要となります。続いて住宅ローンの事前審査には顔写真付きの身分証明書、健康保険証、源泉徴収票、印鑑が必要となり、自営業者等の場合は別途、確定申告の控えを要します。他にローンがある場合には返済予定表や登記簿謄本なども用意しなければなりません

住宅ローンの本審査では加えて世帯全員の住民票、課税証明書、実印、印鑑証明書などもマストです。契約時になると手付金や仲介手数料、印紙、印鑑等を準備しなければなりません。ここに挙げただけでもかなり多くの書類がその都度必要となってくることが分かりますよね?

ここではこの一連の流れについて詳しく説明し、各手続きごとに必要となる書類の一覧を掲載しています。いざという時に書類の不備によって手続きが滞るのは出来るだけ避けたいものです。あらかじめシミュレーションをしてスムーズに成約まで運べるよう、基本情報をしっかりと頭に入れておきましょう。

不動産の購入時に用意しておくべき必要書類