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はじめての不動産物件購入ガイド

マンション

このカテゴリでは、不動産購入における初歩的な知識と不動産選びのポイントなどを解説しています。

初めて土地や住まいを購入する場合、わからないことだらけで、不安を抱えている方も多いと思います。実際に住まいを決定する前に多少なりと、知識をつけておくことで、不動産会社の営業担当者との話もスムーズになりますし、こちらの意向も伝えやすくなります。ほんの入門編ですが、不動産購入の入り口としてご活用ください。

不動産物件購入前の予備知識

まずは横浜の相場を知る

横浜市内の新築一戸建て・土地の相場と、分譲マンションの相場を紹介します。

新築一戸建てに関しては、価格帯はおおよそ1,780万円~9,800万円台の間で、区にも寄りますが平均すると4,000万円前後の物件が多く見られます。

※2018年2月調べ

2017年の調査で横浜市の土地の坪単価の平均は106万円程となっており、旭区、金沢区、瀬谷区、栄区は低めとなっており、坪単価が60万円前後に対して西区が最も高く450万円ほどになっています。 分譲マンションも平均は4,000万円程ですが、安いものであれば2,6000万円ほどからあり最も高額で1億円を超えるケースもあります。 部屋数と区によって値段が大きく変動します。 購入を検討する際には家族構成や通勤などを踏まえて、どこを許容するかを決めておくのがよいです。

一戸建てとマンションどちらが良い?

全日本不動産協会では住宅を選ぶ際にはまず、購入後の暮らしをイメージすることが大切としています。 ペットを買いたい、家のメンテナンスはあまりしたくない、など住んでみてから、思い描いていたことができなかった、ということがないように事前に家族間で話し合うことが大切です。

一戸建てとマンションのメリットデメリットをピックアップし、どちらがより良いかを検証します。

一戸建てのメリットは「増改築が自由にできる」、「土地の資産価値があるので年数が経っても財産として残る」、「自分たち専用の庭が持てる」などさまざまです。デメリットは「購入資金が高くつくこと」が一番に挙げられますが、他にはどのようなものが考えられるでしょうか?

マンションのメリットは「価格が一戸建てよりも安い」、「セキュリティー面がしっかりしていてアクセスの良い物件が多い」ことなどが思い浮かぶでしょう。一方でデメリットは「階上や隣からの騒音被害などがあり得ること」、「管理費、修繕費、駐車場代などが別途必要になる」等が考えられます。他にも実体験に基づいたリアルなメリット・デメリットをご紹介!マイホーム選びの参考にしてください。

一戸建てとマンションのメリットデメリットをピックアップし、どちらがより良いかを検証します。

納得の物件選びのコツ

どちらとも立地は重要なポイントとなりますので、現地見学で周辺環境を確認しておくことが必要です。 公益財団法人不動産流通推進センターの運営するサイトでも、確認するべきチェックポイントなどを表にまとめていますので、現地に行く時にもっていくのも良いです。

一戸建て、分譲マンションそれぞれにおいて、交通の利便性・周辺環境・地盤・物件の構造・間取り・資産価値まで物件をどのように選べば良いかを解説します。

一戸建てのチェックポイントは周辺環境です。子育て環境、治安、商業施設へのアクセスなどを、ライフスタイルに応じて判断することが大切です。また地盤調査や建物の構造を確認し、強度や耐久性を把握することも重要でしょう。その他、改築のしやすい間取りかどうかや、将来的な土地の資産価値も考慮する必要がありますので、詳しくご紹介しましょう。

マンションの場合は交通の利便性が選ぶ際のポイントです。一戸建てよりも駅からアクセスの良い所が手に入りやすい上、立地条件は将来売却する際の評価額にも影響します。間取や階数は、眺望や防犯面、生活導線を考えて選ぶのがおススメ。ライフスタイルに合った選択方法を解説しています。

他に資金計画の立て方についても紹介していますので要チェックです!

不動産の未公開物件とは?

レインズと呼ばれる不動産流通機構があり、国土交通大臣により指定されている機関です。 免許を受けている不動産会社はこのレインズに登録されていないものが未公開物件となります。

不動産会社のサイトにある「未公開物件」とは何かを説明しています。

「未公開物件」とは、売りに出していることをインターネット上に公開していない物件のことを言います。未公開にされている理由はさまざまですが、よくあるのは「売りに出していることが近所にばれるのが嫌だ」という売主側の事情や、「ネットで公表してしまうと、購入を検討している人が勝手に近くまで見に来てしまう」という不動産会社側の事情によることが多いです。そういう理由で未公開にされているため、必ずしも未公開物件が良い物件とは限りませんが、市場に出回っていないレアな物件であることは確かです。

そんな未公開物件を見られるようにするには、不動産会社の情報を上手に利用するのがポイントです。サイトで会員登録したり、直接会社へ行ったりして一般公開されていない物件を紹介してもらうコツをお教えしましょう。一方で、冷静さを失うような誘い文句を言われたり、公開物件よりも割高に販売されたりといった注意すべき点についてもお伝えします。

信頼できる不動産会社の見極めポイント

不動産会社

住宅やマンションを購入するための不動産会社は信頼できるところを見つけるのがポイントです。 サイト記載されている免許を元に国土交通省のWEBサイトで宅地建物取引業者であるかどうか、また行政処分情報を事前に確認することもできます。

良い不動産会社を選ぶ際のポイントについて解説します。

信頼できる不動産会社を見つけるには、実際に利用した人の口コミや仲介実績数、営業マンの姿勢やアフターフォローの有無を参考にしましょう。また希望エリアの近くの不動産会社だと情報を豊富に持っている可能性があります。説明を聞く際には、物件のメリットだけでなくデメリットも正直に伝えてくれる会社の方が誠実です。

一方で広告に掲載することのできない「最高」「特選」「激安」などのワードを使っている会社は危険です。中には既に契約されている物件をおとりにして客をおびき寄せたり、むやみに契約を急がせたりする会社もあるため気を付けましょう。ここでは良し悪しの見極め方を具体的にご紹介しています。おススメの不動産会社も案内していますのでご参照ください。

住宅ローンのしくみを知りたい

住宅金融普及協会では教育資金、老後資金、そして住宅購入資金を人生の三大資金としています。 人生の中でも大きな支出となる住宅の資金ですが、三大資金となるほど高額のため、多くの場合は住宅ローンを利用することになります。

住宅ローンのしくみ(種類・金利・返済方法など)を解説します。金融の専門家の必要性についても紹介します。

住宅ローンには公的融資と民間融資の2種類があり、公的融資は金利が低い反面審査が厳しい、民間融資は融資が受けやすいが金利が高めという特徴があります。

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。「元利均等返済」は、毎月の支払額が一定なので支払い計画が立てやすいのですが、総支払額が高くなってしまうのが難点です。「元金均等返済」は毎月返済する元金は一定で、残元金に応じた利息をプラスして支払金額が決まるのが特徴です。

金利は「固定金利型」と、市場金利の変動に左右される「変動金利型」があり、支払額や将来設計をめぐってそれぞれにメリットやデメリットがあります。ここではそういう住宅ローンの基礎知識を踏まえた上で、専門家のアドバイスを活用すべきポイントも提案しています。

不動産の仲介手数料とは?

宅地建物取引業法で仲介手数料の上限が定められています。 全日本不動産協会では仲介手数料で気をつける点として、支払い条件を確認すること、また仲介手数料以外の雑費を請求することができないことであることをあげています。 これらを踏まえた上で細かい計算方法などを知っておきましょう。

不動産を売買する際の仲介手数料の計算方法や、仲介手数料の仕組みについて紹介します。

不動産を売買する際に仲介業者へ支払うのが仲介手数料です。仲介手数料には上限があり、売買価格の3~5d%に消費税をプラスした額と決まっています。

基本的には、400万円未満の物件の場合、売買価格の200万円までの部分には5d%、200万円以上400万円未満には4d%+2万円、400万円を超える部分には3d%+6万円の手数料がかかり、それぞれに消費税プラスされます。ここではこの計算式に基づいた具体的な仲介手数料の算出方法をお伝えします。

また仲介業者がこの定められた仲介手数料よりも値引き又は無料にしてくれるケースもあるので要チェックです。無料になるための条件を知ってうまく活用しましょう!その他、仲介手数料を支払うタイミングや、支払わなくても良い場合はどんな時かについても詳しくご説明します。

不動産を購入するには保証会社に依頼する

不動産を購入する際に、利用する保証会社の仕組み、保証会社を利用するメリット、保証の審査内容について紹介します。住宅ローン利用の際、通常は連帯保証人が必要となります。

保証会社とは金融機関から融資を受ける際、返済が滞るリスクを負う存在です。金融機関とローン保証会社は対の関係となっており、住宅ローンの保証人が見つからない場合などに利用することが多いです。ですが、万が一連帯保証人が住宅ローンを支払うとなった場合には、その連帯保証人が金銭的な負担を受けてしまいます。 そのため連帯保証人が見つからない場合以外でも、連帯保証人に負担をかけないように保証会社を利用することをお勧めします

保証会社の審査に通るか否かは、収入の額よりも安定性があるかどうかによります。例えば、固定収入のあるサラリーマンの方が、将来性が不明な個人事業主よりも信頼されることの方が多いです。ここでは具体的なケースを例に挙げて、審査に通りやすくなるための条件についてご説明しています。

また保証会社のローン審査を通りやすくするための返済額の目安についても解説します。審査に対する不安を払拭し、安心して手続きに入れるよう、基本的な仕組みを学びましょう!

不動産の購入時に用意しておくべき必要書類

住宅ローンの審査や不動産購入に必要な書類は何があるのか、揃えておくべき書類は何かを説明します。不動産を購入する時には、何度かのタイミングで契約に関する書類が必要となります。 主に住宅の契約の申し込みとローンで別れており、ローンであれば事前審査、申し込み、契約と決済の時と3つありますので、それぞれの段階で慌てることのないようにしましょう。

不動産購入の際にはまず、不動産購入申込書が必要となります。続いて住宅ローンの事前審査には顔写真付きの身分証明書、健康保険証、源泉徴収票、印鑑が必要となり、自営業者等の場合は別途、確定申告の控えを要します。他にローンがある場合には返済予定表や登記簿謄本なども用意しなければなりません

住宅ローンの本審査では加えて世帯全員の住民票、課税証明書、実印、印鑑証明書などもマストです。契約時になると手付金や仲介手数料、印紙、印鑑等を準備しなければなりません。ここに挙げただけでもかなり多くの書類がその都度必要となってくることが分かりますよね?

ここではこの一連の流れについて詳しく説明し、各手続きごとに必要となる書類の一覧を掲載しています。いざという時に書類の不備によって手続きが滞るのは出来るだけ避けたいものです。あらかじめシミュレーションをしてスムーズに成約まで運べるよう、基本情報をしっかりと頭に入れておきましょう。

女性がひとり暮らしするための賢い物件選び8つのポイント

女性がひとり暮らし用の物件を選ぶにあたって、まず優先したいポイントはセキュリティです。安心して生活を送りたいなら、入居者以外が侵入しやすいような物件は選ぶばないようにしなければいけません。最低でもオートロック式の玄関ロビー、モニター付きのインターフォンが欲しいところです。犯罪者の行動を制限できること、知らない人と不用意に顔を合わせなくても済むことを重視すれば、何が必要なのか見えてきます。

さらに、監視カメラや防犯センサー、宅配受け取り用のBOX・ロッカーといった設備があると、安心感が増します。犯罪者にとって都合が悪い設備が多いほど、防犯として効果的です。有人監視もそれなりに有効なので、管理人の有無についてもチェックしましょう。また、女性なら洗濯物対策も欠かせません。室内に洗濯物置き場がきちんと確保されていたり、室内用の物干し竿が設置されていたりする物件は狙い目です。

そして、安心して暮らすためには物件そのものだけではなく、物件を取り囲んでいる環境も重要となります。特に夜道の明るさや人の往来頻度は、しっかりチェックしておきたいポイントです。

上記のような賢い物件選びに関するポイントを、ここでは8つに分けて解説しています。

横浜で起業家が賃貸オフィスを選ぶポイント5つ

起業家が事業を始めるために欠かせないもの、それはオフィスです。自宅をオフィスとして使ったり、適当な物件を購入したりするつもりがなければ、賃貸オフィスを探すことになるでしょう。ここでは賃貸オフィスの契約にあたって、押さえておきたい5つのポイントを解説しています。

契約を締結する上で、まず知っておくべきことは「法人契約」と「個人契約」の違いです。法人契約の場合、ある程度の信用があれば起業家本人が連帯保証人になれるため、他人に負担をかけてしまうことがありません。一方、個人契約なら起業家本人を除く、第三者の連帯保証が必要となってきます。

法人契約に欠かせない信用は、契約時に提出する書類によって判断されます。個人契約に必要な書類一式に加えて、会社の概要説明書・商業登記簿謄本・印鑑証明書など、法人としての実績を証明するものを用意しなければなりません。これらを提出できなければ、個人契約と同じく第三者の連帯保証が必要となります。

そして、賃貸オフィスはお金を稼ぐための仕事場所となるので、借りやすく働きやすい物件を選ぶことが大切です。賃借料の安さはもちろん、仲介業者の情報やオフィス内の設備もしっかりチェックしておきましょう。

不動産を買う時はハザードマップもチェックしよう

「ハザードマップ」とは、地震・洪水・津波といった自然災害の被害予測範囲を地図にまとめたものです。災害発生時に被害を受けるであろう地点に加えて、避難経路や避難場所などがわかりやすく明記されているため、実際に災害が起きた際は大きな助けとなります。不動産の購入にあたって、安心・安全な生活を送りたいと考えているなら、価格や設備だけではなく、ハザードマップもチェックすることが重要です。

日本では2011年に発生した東日本大震災のこともあり、ハザードマップの作成・見直しが進められてきたので、以前より精度や実用性が増しています。ハザードマップを活用するメリットは、災害時の被害リスクを抑えられることです。危険地域にある不動産を購入してしまうと、災害が起きたら一瞬で倒壊するということにもなりかねません。

そのため、危険地域以外の場所をハザードマップでしっかり確認しておきたいところです。また、事前にハザードマップをチェックしておけば、いざという時、迅速に避難できることもメリットと言えます。

ここではハザードマップの概要やメリットをより詳しく解説するとともに、ハザードマップを確認する方法を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入時の悩みポイントと解決方法

不動産は一生に一度の買い物ということもあり、十分に納得した上で購入したいものです。不動産購入で後悔しないためには、悩みの種となりやすい4つのポイントをひとつずつ解決する必要があります。

1つ目は、どこの土地・物件を購入するかということです。駅から近い・日当たりがいい・景観がいいなど、重視したい条件は人によって異なります。大抵は意見が分かれて、話がまとまらない状況になりがちです。

2つ目は、一戸建てかマンションかという選択です。一戸建ては自由度が高く、管理費などのランニングコストもかかりませんが、その代わり管理やメンテナンスに手間がかかります。一方、マンションは外装・内装・ルールなどが決まっているので自由度は低めですが、管理会社のサポートは魅力です。

3つ目は、新築物件か中古物件かという問題です。費用面なら中古物件が有利ですが、新築物件は一から家を建てるため、自由度が高いというメリットがあります。

4つ目は、建売住宅と注文住宅どちらを選ぶかということです。建売住宅は予算が立てやすく、購入から入居までスムーズに進みます。一方、注文住宅は費用と時間がかかりますが、自由度の高さは圧倒的です。

ここでは上記のポイントについて、解決方法も提案しながら詳しく解説しています。

土地購入のタイミング

土地を購入するにあたって、まずチェックしておきたいポイントは地価です。2019年10月から施行される消費税増税、2020年開催の東京オリンピックの影響により、東京を中心とした首都圏の地価が大きく上昇しています。

また、住宅ローンの低金利問題もあるので「土地を購入したい」と考えていても、銀行から融資を受けられない可能性も。長く続いている低金利にもまだまだ終わりが見えないため、住宅ローンを検討している人は要確認してみてください。

では、どのタイミングで土地を購入するべきかと言うと「東京オリンピック終了後から」が1つのキーポイントなっています。過去のオリンピック開催国を見てみると、オリンピック終了後に不景気が到来しているため、日本でも同様の状況となると言われています。景気が不安定になれば不動産の価値も下落しやすいため、土地を安く購入できる可能性が高いのです。

さらに、東京オリンピック以降の情勢も見逃せません。生産緑地の指定が解除される2022年、団塊世代が後期高齢者となる2025年、空き家率が世帯数を上回る2035年は、絶好のチャンスになると予想されているからです。

ここでは今後の情勢にも触れながら、土地購入のタイミングについて詳しく解説しています。

一戸建ての選び方

すべてが新しい、維持費用が低い、自分の好きなように間取りやデザインを決められるのが特徴の新築一戸建て。「設備保証」がついていたり、見えない欠陥があった場合に便利な「10年間の瑕疵担保責任」があったりするメリットなどがあります。

また、「不動産取得税」などの税金が優遇されるため、経費が少なくなるのも忘れずにチェックしておきましょう。ただ、2000~4000万円と、価格が高い、空いている土地が少なく郊外になりがち、完成するまで全貌が分からないのがデメリットと言えるでしょう。

中古一戸建てを購入する際に覚えておきたいのは、新築物件よりも1000万円程度安い相場ということ。新築一戸建ての時は自分で設置しなければならない「照明」や「エアコン」も、最初から取り付けられていることも多く、状態の良い家なら、お得に購入できるのが特徴です。ただ、中古の場合でも、古くて維持費がかかる、リフォーム代がかかるといった、購入後にかかってくるお金がかさんでしまうことも多いので、事前に確認できる箇所はチェックしおきましょう。

そこで新築一戸建てや中古一戸建てのメリット・デメリットから、どのように家を選ぶのが良いか、チェックすべき点はどこかについて解説しています。

マンションの選び方

マンションを購入を考えているのなら、注目しなければならないポイントがいくつかあります。まず、マンションはオシャレな外観や内装の建物が多いですが、公式サイトなどで物件だけを見て決定するのは危険です。簡単にリフォームやリノベーションができないマンションだからこそ、買うときは特に慎重にならなければなりません。

例えば、「住みやすさは?」「バリアフリー化されている?」「マンション周辺にある施設は?」といった住んでからのことに注目してマンション選びができると、購入後に後悔しにくくなります。

また、この記事では「新築マンション」を選ぶべきなのか「中古マンション」を選ぶべきなのかを、メリット・デメリットや失敗例を紹介しながら解説しています。マンションを買いたいと考えている人は、要チェックです!

土地の選び方

新築一戸建てを購入するときに、必ず必要なのか「家」と「土地」ですよね。この記事では、土地の種類である「地目」が「宅地」「田」「畑」「山林」「原野」「墓地」「雑種地」などの23種類に分けられることを解説しています。

家を建てる時に利用できる地目はどれなのか、法律に抵触しない地目はどれなのかが分かるので、賢い土地選びができるようになるでしょう。

購入後にトラブルに巻き込まれないためにも、ぜひチェックしてください!

知っておきたい内見のコツ

物件購入の前に必ず行う内見。入居後のトラブルで困らないためにも、知っておくと便利な内見のコツを紹介しています。物件を見に行く以前の不動産会社のチェックも忘れずに!
「やっつけ仕事で物件を紹介していないか」という点も確認しましょう。あなたに良い物件を紹介しようと考えてくれているのかも、相談の際に見ておくと時間を無駄にせずに済みます。

そして、実際に物件を見に行くときの持ち物は…?
詳しくは記事内で紹介しています。

注目するのは「日当たり」だけではなく、「壁や床のシミやキズ」「ドアや窓の開け閉めのスムーズさ」「水回りの収納の多さ」「ドアを開けた時にどのような匂いがしたのか」「スマホやパソコンの電波は悪くなっていないか、通信環境はあるのか」「部屋に防音性はあるのか」「共用部分は清潔なのか、注意書きはあるか」も大切なんです。

また、内見した物件の周辺にはどのような施設があるのかも知っていると便利です。スーパーや銀行、郵便局、コンビニ、病院は近くにあるのかも行きか帰りに見て、メモをしておきたいところ。より詳しい内容を知りたい方は、次の記事を参考にしてくださいね。内見の際に、ただ内装や間取りをチェックするだけではもったいないですよ。

お得なのはどっち?新築住宅と中古住宅

新築物件の購入と中古物件の購入は、どちらのほうがお得なのでしょうか?

新築物件には、「新しい」「キレイ」「税金の優遇がある」「メンテナンス費用が低い」「最新設備を付けられる」「購入時にかかる諸費用が少ない」などさまざまなメリットがあります。さらに注文住宅なら、間取りや内装、外装に徹底的にこだわって建てることができます。

新築物件のデメリットには、「完成するまでは全貌が分からない」「販売経費など節約できない出費がかさむ」「立地が選びにくい」といったものがあります。また、新築でも建売住宅の場合は、すでに建物が完成している状態なので、立地を選べないという点も気になります。

中古物件のメリットには、「部屋数が多い物件がある」「個性的な家も見つけられる」「価格が割安」「住宅を実際に目で見て購入できる」「経費が少ない」というものがあります。中古物件が注文住宅なら、前のオーナーがこだわって作った内装や外装がそのままになっているため、あなたの好みと合っているなら、素敵な家を見つけられますよね。

中古物件のデメリットには、「修繕費用がかかる」「住宅ローン控除が低い」、そして当然ですが「前に他人が住んでいた」という点が挙げられます。こういったメリット・デメリットを見たうえで、あなたにピッタリの物件を見つけるためのヒントを解説しています。中古と新築で迷っている人は、ぜひ読んでみてください!

理想の家を建てるなら?建売住宅と注文住宅の違い

新築一戸建てを購入するとき、迷ってしまうのが建売住宅にするか注文住宅にするかではないでしょうか?建売住宅は、土地探しの必要が無い、購入費用が安く抑えらる、購入時には完成している、周辺住宅とのバランスがよく外観がキレイ、入居までの期間が短い、といった特徴があります。低コストで家が建てられるいヒミツも解説!

注文住宅は、予算に合わせて好きなように設計できる、好きな壁紙を貼ったり、備え付けの家具を取り付けたりできるなど内装も自由、工務店やハウスメーカーを自分で選べるので気が合うところを探せる、信頼できるハウスメーカーならおまかせも可能、自分の希望が通りやすいなどのメリットがあります。

建売住宅も注文住宅それぞれにメリット・デメリットがあります。
購入する際、どのポイントを重視して選べばよいのでしょうか?
そのために役立つ家選びのコツについてまとめました。費用面での考え方や注意点も解説しているので、一度チェックしてみてください。