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公開日：2020年5月13日｜更新日： 2023年4月14日

事故物件と心理的瑕疵について

この記事では、事故物件の見つけ方、心理的瑕疵（かし）、不動産会社や大家さんの告知義務についてなどの基礎知識を紹介しています。

いわく付き物件は住んでいる最中に霊障にあったり怖い思いをしそう…、そんな想像をしてしまい、できるだけ事故物件を借りたくないと考える人もいらっしゃるでしょう。

知らずに借りてしまわないためのポイントも紹介しているので、参考にしてみてください。

そもそも事故物件とは？自分でわかるもの？

事故物件と聞くと物騒なイメージを持つ方もいますが、実のところ明確な「定義がありません」。

一般的には殺人や自殺、孤独死した人がいた物件を指すようですが、孤独死に関しては事故物件とみなさないオーナーもいます。

異臭があった、虫が湧いたなど周囲に住む人にも人が亡くなったことがわかるような部屋は事故物件と伝えることが多いようです。

事故物件かどうかは、不動産会社、オーナーや大家さん、周りに住んでいる人が教えてくれる場合や事故物件サイトで自分で見つけるといった方法でしかわからないため、内見だけでは判断できないケースがほとんどです。

心理的瑕疵（かし）について

不動産探しをしていると、事故物件のほかに心理的瑕疵という単語を目にしたことがある人もいるのではないでしょうか。

瑕疵は「傷」という意味で、心理的瑕疵は「この部屋に住むのが嫌」と感じるような、マイナスな感情を想起させるものを指しています。

以下のような例があります。

暴力団員の家が近くにある
暴力団の事務所が近くにある
殺人事件が起きた部屋
自殺があった部屋
孤独死があった部屋
火葬場が付近にある
刑務所が近くにある
ごみ処理場や清掃場が近くにある

人が亡くなる、事件がある以外にも住みたくないと感じそうな理由があれば心理的瑕疵があると事前に教えてくれることがあります。

不動産会社の告知義務について

地方から移住してくる人、転勤してくる人など、そのその地域に詳しくない人は担当者が教えてくれない限り、事故物件かどうか判断するのは難しいもの。

不動産会社では、すべての事故物件、心理的瑕疵物件を教えてくれるものなのでしょうか？

事故物件の告知は義務？

そもそも事故物件は明確な告知義務が定められていません。

ルールがないので、考え方はオーナーや大家さん、不動産会社によって変わるのです。

例えば、過去に事故はあったけれど、何人も住んでいるから伝えなくてOKとするところもあれば、何年経っても必ず契約前に伝えると徹底しているところもあります。

事故物件に関しての裁判でも、告知義務については判例がさまざまで、明確な基準がわかりにくいのが現状です。

ルームロンダリングとは？

ルームロンダリングとは、事故物件に最初に住むことで事故物件の告知義務をなくすことです。「部屋=ルーム」の「ロンダリング=洗浄」の意味があるようです。

事故があった次の住居者には告知義務があるとされますが、例えば1週間という短い期間でも人がそこに住んでしまえば、次に住む人への告知義務がなくなるので、何も言わずに成約させられるというもの。

ルームロンダリングという映画で広まったこともあり、不動産会社で聞いても知らないと言われてしまう可能性があります。

ただ、業界内では一定期間誰かに住んでもらうという噂があるという程度。気になる場合は直接聞いてみるのがいいでしょう。

事故物件の見分け方はあるのか？

一般的な見分け方には以下のような例があります。

過去にマンション名が変わっている
部屋番号の配置が変わっている
一部屋だけリフォームされている
ほかの部屋よりも家賃が安い
借りる年数に条件が付いた物件である

たしかに、事故物件ができてしまったためにマンション名や部屋番号の割り振りを変えることはあります。すべてがそうではないため、決めつけることはよくないでしょう。

別のオーナーにマンションを引き継いだために部屋番号やマンション名が変わることもありますし、借り手がつかないため空き次第順次リフォームする予定という可能性もあります。

借り手がつかない場合、オーナーによっては敷金礼金0にしたり、友人同士の同居可能、外国人OK、水商売の方OK、シングルマザーや生活保護の方OKとすることも。住む人がいなくなったらマンションを手放して取り壊す予定のある物件でも定期借家の契約で住める年数を縛る例もあります。

事故物件と決めつけて選択肢を狭めてしまうくらいならば、思い切って担当者に質問してみてください。

知らずに借りてしまった場合の対処法はある？

きっちりと定められたルールがない告知義務。不動産会社が教えてくれずに事故物件を契約してしまった場合は契約解除できるのでしょうか？

ケースバイケースですが、基本的には消費者契約法や民法の契約不適合責任で契約解除をする、そのうえで損害賠償を請求できるかもしれませせん。

どちらも事前に事故物件であることを知らせなかった場合に適用となるものです。

「契約不適合責任」は2020年4月1日に改正されたため、事故物件の購入を避けたい方は改正の情報を理解できている担当者、不動産会社を選ぶのが近道かもしれません。

すでに契約をしてしまった方は以下の相談窓口に相談しましょう。

窓口	電話番号	受付時間
消費者センター（国民生活センター）	・188	窓口により異なる
法テラス	・0570-078374 ・03-6745-5600	平日9：00～21：00 土曜日9：00～17：00

事故物件を借りて契約解除できなかった例

事故が2年以上前
自分が契約するまでに何人も住んでいた
事故物件か聞いていなかった

事故物件に関する裁判で事故物件について起こった裁判では、事故が2年以上前のことで、自分の前に何人も契約者がいたために損害賠償の対象とならなかった例もあるようです。

明確な期間は定まっていませんが、「事故後の契約があったか」、「事故は何年前だったか」は判断基準にされる可能性が高いです。

借りないためのひと工夫！

事故物件には住みたくないというあなたの意見も大切です。

不動産会社側が事故物件が嫌なら言ってくれれば紹介しなかったと言うこともあるためです。

確実に避けるためには、あなたが「事故物件に住みたくない」と伝えた証拠を録音や書面などで証明できるようにするのが大切。加えて、事故物件をすべて紹介している信頼のおける不動産会社を見つけることが重要です。

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