「再建築不可物件」を購入するメリットはある？

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、原則として建て替えが認められない住宅のことです。法律では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接道していることが建築の条件とされています。この要件を満たさない土地では、新築や建て替えが不可能。そのため建物が老朽化しても、大規模改修や建て替えによる対応は困難となり、資産価値や融資条件にも大きく影響します。

ただし、既存建物に対する修繕やリフォームは可能なため、居住用や賃貸用としての活用は十分に見込めます。

一般的な物件とは異なり、再建築不可物件は「法的制約」という独特な特徴を持つ不動産と理解しておくことが必要です。

参照元：e-gov　法令検索｜建築基準法（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201/）

再建築不可物件を購入するメリットは？

コストを抑えて購入できる可能性がある

再建築不可物件は建て替えができないという制約により、購入希望者が限定され、市場価格が相場を下回る傾向にあります。同じエリアや面積の一般物件と比べても、初期費用を大幅に抑えて購入できる点は、再建築不可物件の大きな魅力と言えるでしょう。予算重視で物件をお探しの方には、通常の中古住宅よりも現実的で手の届きやすい選択肢となるのではないでしょうか。

また、リフォーム前提での活用を考える場合も、購入費用が安い分、全体的なコストバランスを調整しやすいという利点があります。

固定資産税・都市計画税を軽減できる

再建築不可物件は市場価値が低く評価されるため、固定資産税や都市計画税の負担軽減が期待できます。

評価額の低下により毎年の維持費用が抑えられ、長期保有における家計への負担が軽くなる点は大きなメリット。特に都市部や人気エリアでは、通常物件との税額差が顕著に現れることも少なくありません。

経済的な観点から不動産保有をお考えの方にとって、安心できる要素の一つといえるでしょう。

相続時の評価額を下げられる可能性がある

相続の際には、再建築不可物件の評価額が低く算定されるため、課税対象となる総資産額を抑制できる可能性があります。市場取引価格の低さが評価に反映され、相続税の軽減効果が期待できる点は見逃せません。特に地価の高い都市部では、評価額の差による税負担への影響が大きく表れるケースも多々あります。

相続時の経済的負担をできるだけ軽減したいとお考えのご家庭には、有力な選択肢となり得るでしょう。

再建築不可物件を購入する際の注意点

建て替えできない制約を抱えるリスク

再建築不可物件の最大の特徴は、建物を解体しても新たに建て替えることができない点にあります。建築基準法の接道義務を満たしていないなどの理由で新築は認められず、既存建物を維持・活用するしか道がありません。建物の老朽化が進行しても建て替えは不可能で、利用期間に制限が生じることになります。

長期的な居住や活用をお考えの場合は、この制約を十分理解した上で購入を判断する必要があります。

融資が難しく資金計画に影響する可能性

再建築不可物件は担保価値が低いと判断されやすく、金融機関の住宅ローンが利用できないケースが頻発しています。融資審査に通りにくいため、現金一括購入が前提となる場合も珍しくありません。ローンが組めないことで資金計画に重大な影響を及ぼし、購入のハードルが高くなる点には十分な注意が必要です。

事前に金融機関への相談を行うことはもちろん、自己資金の準備や代替手段の検討も怠らないようにしましょう。

狭い道路が生活や安全に与える影響

接道義務を満たしていない再建築不可物件は、前面道路が狭小なケースが多く見受けられます。道路幅の不足により車両の出入りが困難となり、日常生活の利便性に支障をきたす恐れがある点には要注意。加えて、緊急車両の進入や災害時の避難経路としての機能に不安が残ることも否めません。

購入検討の際は、必ず現地確認を行い、生活上の不便さや安全面のリスクをしっかりと把握することが重要です。

再建築不可物件はリフォームすることはできる？

再建築不可物件でも、一定の条件下であればリフォームは実施可能です。具体的には、主要構造部の半分未満に留まる修繕工事や、10平方メートル未満の小規模増築など、建築確認申請が不要な範囲の工事であれば、リフォームは問題ありません。

しかし、建築確認申請を要する大規模改修や、構造に大きな変更を加える工事は認められていません。そのため、建物の老朽化が著しく全面的なリフォームが必要な場合には、現実的な活用が困難になるケースも存在します。

購入を検討される際は、工事の可否や費用面での制約を含め、どの程度までリフォーム可能なのかをしっかりと理解して判断することが肝要です。特に防火地域などの立地条件により制限内容が変わる場合もあるため、事前の確認作業は必須といえるでしょう。

参照元：国土交通省住宅局｜リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/common/001853472.pdf）

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