マンションの自主管理物件とは？メリット・リスク

こちらの記事では、マンションの自主管理について解説しています。そもそも自主管理とはどのような方式なのか、またメリットや考えられるリスク、発生する可能性のあるトラブルや解決方法をまとめました。

マンションの自主管理とは？

自主管理方式は、管理会社に管理を委託するのではなく、マンションの管理組合が自ら管理業務を行う方式をいいます。自ら設備の点検業者や清掃業者と直接契約を行い、マンションの維持に取り組むことになります。

この自主管理方式は、築年数が古い物件で採用されていることが多く、近年新築された物件ではほとんど見られない傾向があります。また、戸数の多いマンションの場合には自主管理が難しくなるため、主に40〜50戸程度の物件で採用されていることが多いです。

その他の管理方式

全部委託方式

管理会社に管理を全て委託する方法を全部委託方式といいます。平成以降に建築されたマンションは、全部委託方式を採用しているところが多いとされています。この方法は、管理をすべて管理会社に委託できることから、組合員の負担が軽く、管理組合の理事が交代しても管理の質が変化しない点がメリットとして挙げられます。その反面、費用負担が大きくなる点がデメリットです。また、管理業者が管理者になる第三者管理者方式と呼ばれる方法もあります。

一部委託方式

マンションの管理業務の一部を管理会社に委託する方法を、一部委託方式といいます。わかりやすくいうと、自主管理方式と全部委託方式の中間に位置する方法といえます。

こちらの方法は、全部委託方式と比較すると管理費用が抑えられますが、自主管理よりは費用がかかる面があります。また、理事が交代した場合には管理の質が変化する可能性も考えられます。

マンションの自主管理物件のメリットは？

管理委託費用の軽減

自主管理を行った場合、管理会社に費用を支払う必要がないことから、ランニングコストを抑えられます。マンションの管理を外部に委託すると、管理会社に費用を支払う必要がありますが、自主管理の場合、共用部の清掃や点検をはじめとした業務は管理者が行うため、コストを大幅に削減可能です。

自分たちで管理しているという意識づけ

オーナーがマンションの管理に関わる自主管理の場合、管理業務に対する理解と責任感を持てます。例えば建物清掃、修繕計画、会計処理などを自分たちで取り組むことによって、「マンションを自ら守っている」という意識が生まれます。

マンション管理への意識が高まれば、マンションの劣化に早い段階で気づく、住民間のトラブルを未然に防ぐといったことも可能になるなど、主体的な管理を行いやすくなります。

交流の促進が期待できる

自主管理を行う場合には、日常的な業務や会合のたび、オーナー同士が顔を合わせます。このことから、オーナー同士のコミュニケーションが生まれやすくなりますし、同じ建物に住んでいる人同士、信頼関係を築きやすくなるメリットがあります。

コミュニケーションが活発になれば、管理組合の活動の中で課題に対する協力体制が取りやすくなりますし、万が一問題が発生した場合にも柔軟な対応が取りやすくなります。

マンションの自主管理物件のデメリットは？

管理組合の人員が不足することがある

自主管理を行う場合、管理組合の設立を行い運営するのが一般的です。しかし、役員に立候補したがらない、業務にかかわりたがらないなどの理由から、管理組合のメンバーを確保することが難しいケースもあります。

そして、オーナーの高齢化といった点から管理業務に関与できる人材が減少していく傾向も見られます。人員不足が常態化した場合には、マンション全体の運営に支障が出てくる可能性も考えられます。

管理不徹底による資産価値の低下

しっかりと管理が行えない場合には、マンションの資産価値が下がってしまう可能性も考えられます。これは、自主管理を行う場合には、その業務の質が管理者の経験・知識に左右されてしまうためです。もし十分な知識を持たないまま管理を行った場合、清掃が行き届かない、外壁が劣化してしまうといったように、物件としての魅力が薄れ、入居率が低下する、売却を行う際の価格に影響するといった可能性もあります。

トラブル発生時は自分たちで対応しなければならない

騒音や住人のマナー違反などが発生した場合にも、自主管理では自分たちで対処します。これらのトラブルは、専門的な知識や経験がない状態で対応すると、トラブルが余計に大きくなることもあります。さらに、それぞれの住人に配慮しながら対応を進めていくことになるため、時間的なコストや精神的な負担も大きくなります。

このように、さまざまな課題に対して柔軟かつ迅速に対応できる体制を整えておく、という点も自主管理を継続していく上では重要なポイントといえます。

売却する際に管理の質が問題となる可能性がある

自主管理のマンションは、物件を売却したいと考えた時に、購入希望者から「管理の質に問題がある」と判断される可能性があります。特に会計報告が不十分、運営そのものが不透明といった場合には、物件に対する信頼性が疑問視されることもあるでしょう。

そして、管理記録・修繕履歴がしっかりと記録されていない物件は、将来のトラブルに対する懸念から、購入を見送られてしまうケースもあります。

管理業務にはさまざまな知識が必要

マンションの管理業務を行うには、さまざまな知識が必要です。長期修繕の計画を立てる、共用部の工事を発注する、総会で使用する資料を作成するといった場面においては、一定の知識がない場合には判断が難しいケースもあると考えられます。

管理会社に委託した場合には、専門的な知識が必要な業務も全て任せられますが、自主管理を行う場合にはオーナーが自分で学んでいくことが求められます。

マンションの自主管理物件のリスク・起こりやすいトラブル

生活騒音

騒音は、自主管理マンションで多く発生するトラブルのひとつです。例えば上の階の足音、深夜の音楽、子どもの鳴き声など、音に関する感覚の違いが原因となり、トラブルに発展するケースが見られます。

管理会社に委託している場合には、プロが間に入り解決に向けて動いてくれますが、自主管理の場合にはオーナーが状況を確認して対応していく必要があります。音のトラブルは感情的になるケースも多いため、冷静かつ公平な対応が求められます。

水漏れ

水漏れが発生し、対応が遅くなってしまうと下の階に大きな被害をもたらします。設備が老朽化している、施工不良があるといった原因で発生しますが、発見が遅れるとその分補修しなければならない範囲も広がります。

自主管理の場合には、このようなトラブルにも素早く対応する必要がありますので、修理業者や保険会社と連携しながら対応していくことになります。

修繕費を横領するリスク

自主管理マンションの場合、多くは管理組合が資金を管理しています。本来はあってはならないことですが、修繕費の積立などを使い込んでしまうといった事件が発生する可能性も考えられます。このような状況が発生しないようにするには、役員を交代制にする、会計監査制度を導入するなどの対策が必要となります。

リスクやトラブルへの対策方法

関係者に話を聞き原因を特定した上で対応する

トラブルが発生した場合には、まずは関係者に話を聞き、日時や発生場所、トラブルの内容などを丁寧に把握することが必要となります。さらに、複数の住人が関連したトラブルの場合には、それぞれの話を聞いた上での情報の整理が必要です。丁寧に話を聞くことを怠り、原因がわからないまま対応を進めてしまうと、余計にトラブルが大きくなるリスクがあるため、慎重な対応が大切です。

入居者全員に対してアナウンスする

関係者へのヒアリングにより、トラブルの原因が特定できたら、入居者全員に対するアナウンスを行うことによってルールやマナーを再確認します。共用部の目立つ場所に掲示する方法が一般的であるものの、掲示の数が多くなりすぎないように注意してください。また、掲示内容は誰がトラブルの原因なのかを特定されないように配慮することもポイントです。