手付金と頭金の違いは？

手付金と頭金の違いとは？

不動産の売買契約などを進めていく上で、買主が売主へ支払うお金として「手付金」や「頭金」といったものが発生することもあります。

手付金とは、不動産売買契約において買主から支払われる「預け金」であり、契約成立の証や売買契約後のキャンセルに対する弁済などに使用されるお金です。

一方、「頭金」は売主が買主から先払いとして受け取る「不動産売却代金の一部」であり、売主から一方的に頭金の支払いを要求することはできず、頭金を用意するか否かといった選択権は買主に存在していることも特徴です。

手付金と頭金には根本的な性質の違いがあるため、自分が売主として不動産売却を考える際には一般的に「手付金」を設定しておくことが肝要となります。

手付金には大きく以下の3つの種類が存在します。

まず「解約手付」とは、売主か買主のどちらかが契約解除を求める際に、手付金の没収や手付金の倍額支払い（倍返し）によって解約できるとするものです。あらかじめ手付金の種類を設定していない場合、基本的に手付金は解約手付として扱われることもポイントです。

それに対して「違約手付」とは契約違反が発生した際に、違反者へのペナルティとして設定される手付金であり、解約手付と兼用されるケースも少なくありません。

証約手付は契約成立の証として機能する手付金です。

契約に際して買主が手付金を支払った場合、買主の都合による契約キャンセルに関して手付金は買主に返金されず没収となります。

反対に売主の都合で解約や違約となった場合、売主は買主から預かった手付金の倍額に相当する金額を買主へ支払うといったルールを定めます。

手付金は民法や宅建業法などによって法的に規定されている性質のお金ですが、一方で手付金の金額を具体的に定める法律はありません。そのため手付金の額は売主が設定できるものの、通常は「物件価格の5～10％程度」に設定したり、売主と買主の交渉によって決定されたりすることが多くなります。

なお、宅地建物取引業者が不動産の売却を行う場合、手付金の上限は「物件価格の20％」になることも重要です。

売買契約が成立した後、売主から買主へ手付金を返金し、改めて不動産の購入代金を買主から売主へ支払ってもらうという流れは二度手間になってしまうため、売買契約がスムーズに進んだ際には手付金をそのまま不動産売却代金の一部として充当させることが一般的です。

そのため手付金の金額を売主と買主で交渉する場合、頭金としての性質も加味して金額を検討します。

国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査」から、それぞれ平均購入額から頭金を抜粋しています。

【分譲戸建住宅】

【分譲集合住宅】

【既存（中古）戸建住宅】

【既存（中古）集合住宅】

引用元：国土交通省｜令和5年度住宅市場動向調査新旧対照表（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001767859.pdf）

手付金の金額について決定権は売主にあり、当然ながら手付金をゼロにすることも売主の自由です。また、あえて手付金を減額することで不動産の売買交渉を速やかに進められるといった可能性もあるでしょう。

しかし手付金がゼロになるということは、買主にとって途中で契約をキャンセルする際のペナルティもなくなるということであり、買主の都合で気軽に契約を破棄されるといった恐れが増大します。

当然ながら契約がキャンセルされれば、売主にとって交渉や契約準備に費やした時間や労力が無駄になる上、本来であれば他の購入希望者を探せていたはずの機会まで失ってしまうことにもつながります。

手付金をゼロにしたり低すぎる金額を設定したりすることは、売主にとっていたずらにリスクを増やすため避けることが無難です。