不動産購入前に注意するべき？カーポートの建築確認について

このページでは、カーポートにより建ぺい率をオーバーしている中古戸建などの購入について、問題点を解説しています。

法改正によるカーポート設置の問題点

2025年4月施行の建築基準法の改正により、「4号特例」という制度が見直され、以前よりも多くの建物が構造の審査対象となりました。家を建築するときに、「建築確認」という手続きをせねばならず、役所などが実施するチェックをあらかじめ受けることが必要になったのです。

建物は1号建築物〜4号建築物に分類されています。木造・2階建て以下・延べ床面積500㎡以下など、小さな規模の建物が4号建築物に該当します。一戸建ての多くは4号建築物です。法改正前は、4号特例で建築確認が部分的に省略されており、スムーズに建築を行うことが可能でした。

なお、カーポートは建築物の扱いになるため、建築前に建築確認の申請を行う必要があります。かつてはカーポートの申請は不要であると誤解していた人が多く、それを黙認する自治体も少なくありませんでした。しかし、法改正により、カーポートは確認申請をすべき建築物としてより明確に位置づけられたのです。

参照元：日本エクステリア工業会｜改正建築基準法マニュアル_国土交通省［※PDF］（https://cfl-home.jp/column/carport-kakunin-2025/）

参照元：国土交通省｜4号特例が変わります［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf）

違法となるポイントは「建ぺい率」

上空から見たときの、敷地面積に対して建物面積が占める割合を、建ぺい率といいます。なお、建築面積とは、上空から見たときの建物の面積のことです。

建ぺい率の算出方法

「建築面積」を「敷地面積」で割った数字に100をかけることで、建ぺい率を計算することができます。

建ぺい率は、それぞれの用途地域で上限が定められています。例えば、上限を50％としている地域においては、敷地面積が100平方メートルの土地に70平方メートルの建物がある場合、それは建ぺい率オーバーの状態となります。そのような違法建築物に対しては、住宅ローンの融資を行わない銀行もあります。

カーポート設置による建ぺい率オーバー

カーポートも建築物の扱いとなり建築面積に含まれるため、建ぺい率を計算する際に忘れてしまうと、建ぺい率をオーバーしてしまう原因になります。ただし、「車庫における建ぺい率の緩和措置」で一定の条件を満たす場合には、柱から1メートル以内の部分については建築面積から除外することが認められています。

参照元：ラリーケーホーム（https://www.rallyk-home.jp/blog/entry-226660/）

カーポートが建ぺい率オーバーになっている中古戸建ては買うべきじゃない？

法改正前、法律に違反することなく適切に建築された住宅であっても、法改正により、現時点では建ぺい率オーバーの状態になってしまったものもあります（※いわゆる『既存不適格』と呼ばれる状態です）。そのような住宅については、原則的には撤去や是正指導などの対象になることはありません。ただし、物件の売主がカーポートの建築確認の申請を行っていなかった場合には、撤去や是正指導などを受けることになるリスクもゼロではないため、注意が必要です。

カーポートのある中古住宅の購入を検討している場合には、その物件の建築確認が適切になされているか否かを、あらかじめ調べておくことをおすすめします。

カーポートが建ぺい率オーバーになっていてもリフォームで対策できる？

カーポートがあることにより、現在の法律では建ぺい率がオーバーしている中古住宅を購入したいと考えていても、不安要素があるため購入をためらっている方もいるのではないでしょうか。

良い物件であるならば、カーポートが問題になっていても、あきらめる必要はありません。カーポートの緩和措置があるためです。カーポートが次に挙げるような条件を満たしている場合には、現在の法律が定める建ぺい率に対して、緩和措置が適用されます。つまり、条件を満たすようにリフォームをすることで、対策することが可能なのです。

【緩和措置が適用されるようにするための主な条件】