住宅ローン借り換えタイミングの見極め方

横浜で建売を購入した家族が知るべき、借り換えの見極めポイントを分かりやすく整理します。

住宅ローン借り換えを検討すべきタイミングとは

金利差1％・残高1,000万円・残期間10年の目安

借り換えで返済額や支払利息を軽減できる目安は、主に「ローン残高が1,000万円以上」・「残りの返済期間が10年以上」・「借り換え前後の金利差が1％以上」といった3つの条件を満たすことです。この条件が揃うと、手続きにかかる諸費用を差し引いてもメリットが出やすくなります。

特に現状の金利が割高な場合、より低い金利のローンへ切り替えることで、月々の負担額や総支払額を大きく減らせる可能性があります。まずはこの基準をご自身の状況と照らし合わせてみましょう。

参照元：SBI新生銀行｜住宅ローン借り換えのタイミングと6つの注意点を解説！（https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol09.html）

固定金利期間の終了

当初固定金利の優遇期間が終了して、変動金利へと移行するタイミングは、借り換えの絶好の機会です。優遇金利終了後は、金利の引き下げ幅が小さくなり、適用金利が割高になる傾向があります。そのため、そのまま現在の金融機関で継続するよりも、他の金融機関へ借り換えることで利息負担を軽減できる可能性が高いといえます。契約中のローンの切り替え時期を事前に確認しておきましょう。

変動金利の返済額が見直された時・金利上昇局面

変動金利の適用金利や返済額が上昇したタイミングは、早急な対策を検討すべき局面です。変動金利は一般的に半年ごとに金利が、5年ごとに返済額が見直されます。日銀のマイナス金利解除などにより金利が上昇傾向にある現在、月々の返済額が大きく増えると家計を圧迫しかねません。

今後さらに金利が上がると予想される場合は、金利が上がりきる前に固定金利へ借り換えることで、将来のリスクを回避できます。

金利上昇時代の判断基準と横浜の家族が取るべき対策

諸費用の回収ルールで判断する

借り換えが得かどうかは、支払利息の減少額が「借り換えにかかる諸経費」を大きく上回るかで判断します。借り換えには事務手数料や保証料、登記関連費用など、借入額の数％にあたる数十万円の諸費用が発生します。

表面的な金利差だけで判断するのではなく、これら諸経費を差し引いた実質的な「総返済額」が減るかどうかが重要です。諸経費を含めてローンを組む方法もありますが、必ず事前にシミュレーションを行いましょう。

変動金利から固定金利への切り替えを検討すべきケース

将来の金利上昇による返済額増加リスクをなくしたい場合は、変動金利から固定金利への切り替えを検討すべきです。固定金利へ借り換えると、借入当初の適用金利は現在の変動金利よりも高くなりやすいため、一時的に返済額は増える傾向にあります。

しかし、返済終了まで金利が変わらない安心感を得られます。なお、同じ金融機関での金利タイプ変更は割高になりやすいため、他行への借り換えを比較検討することが大切です。

繰上返済と借り換えのどちらを選ぶか

手元に余裕資金がある場合、一部繰上返済と借り換えのどちらが有利かはライフプラン次第です。繰上返済は期間短縮や返済額軽減により利息負担を減らせますが、将来の教育費などまとまった資金が必要な時期に手元資金が不足するリスクがあります。

資金を手元に残したい場合や資産形成と並行したい場合は、諸費用を考慮したうえで借り換えを選択するのも有効な手段となります。

借り換えにかかる諸費用とシミュレーションの進め方

借り換えには一定の初期費用がかかるため、各金融機関のシミュレーションツールを活用して正確な数値を把握することが不可欠です。具体的には、現在の金融機関へ支払う「繰上返済手数料」や「抵当権抹消費用」、新しい金融機関へ支払う「融資手数料（または保証料）」「抵当権設定費用」「印紙税」などが発生します。残債3,000万円のケースで諸費用が約90万円かかる例もあります。

実際に検討する際は、各銀行のWebサイトにある借り換えシミュレーションに、現在の借入残高、残存年数、適用金利などを入力してください。これにより、諸費用を含めた実質的な借り換えメリット額や総返済額の変化を簡単に試算できます。

参照元：SBI新生銀行｜住宅ローン借り換えのタイミングと6つの注意点を解説！（https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol09.html）

借り換えで失敗しないための注意点

住宅ローン控除・団信の保障内容への影響

借り換え時には、住宅ローン控除の適用要件と団体信用生命保険（団信）の保障内容の変化に注意が必要です。借り換え後の新たな借入期間が10年未満に設定されると、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。

また、借り換えに伴い新たに団信へ加入し直すため、健康状態によっては審査に通らないリスクがある反面、ガン保障など手厚い内容に見直す絶好の機会にもなります。

同一金融機関では借り換えできない・返済期間は延ばせない

住宅ローンの借り換えは、原則として現在利用している同じ金融機関内では行えません。借り換えは現在のローンを他行の資金で一括返済する仕組みのため、必ず別の金融機関を探す必要があります。

また、借り換えによって返済期間を現在の残り期間以上に延ばすことは原則としてできないため、月々の負担額のシミュレーションには十分注意しましょう。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、金利差1％・残高1,000万円・残期間10年の「3条件」と諸費用の回収可否がベースの判断軸です。日銀の政策金利引き上げにより変動金利の上昇局面が続くいま、横浜で建売を購入した家族こそ、早めのシミュレーションで返済計画を点検し、家計に合った金利タイプへの切り替えを検討してみましょう。

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