住宅ローンの未払利息の問題と対策について

近年住宅ローンの金利が上昇傾向にあります。こちらの記事では、金利の上昇は住宅ローンにどのような影響を与えるのかを解説。また、金利が上がった場合の対策についてもまとめています。

金利上昇による変動金利型の住宅ローンの問題

変動金利型の住宅ローンの場合、金利が上昇した場合には返済額や総返済額が増加し、家計に大きな影響を与える可能性があります。変動金利は、日銀が決定する政策金利の影響を強く受けますが、2024年のマイナス金利解除後の政策金利の引き上げを背景として、金利が上昇傾向にあります。

多くの銀行では、「5年ルール」「125%ルール」があることから、金利が上がったとしても当面の毎月返済額は急激に増えるといったことはない仕組みになっていますが、その分の利息は未払利息として将来に繰り延べられることになります。

このように、「5年ルール」「125%ルール」は上昇した分の利息を免除するわけではなく、最終的な総返済額が増加する点に注意する必要があります。また、将来に繰り延べられた未払利息は、最終返済日に一括で支払いを求められる、というリスクがある点も念頭に置いておくことが大切です。

引用元：国土交通省｜リーフレット「住宅ローンの常識が変わる！？」［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001990160.pdf）

未払利息とは？

変動金利型の住宅ローン（元利均等返済方式）では、金利が上昇することによって急激に家計の負担が増加するのを防ぐために、返済額を一定の期間据え置く「5年ルール」や、見直し後の返済額の上限を、直前の返済額の1.25倍とする「125%ルール」があります。

「未払利息」とは、金利が上昇した場合に、本来支払うべき利息額が「5年ルール」「125%ルール」で制限された毎月の返済額を上回った場合に発生する、毎月の返済額では支払いきれなかった利息の不足分のことを指します。この未払利息により総支払額が増加することで、返済に影響が出てくるケースがあります。

金利上昇への対策

借り換えを行う

金利が上昇した場合には、ローンの借り換えを行うという選択肢があります。具体的には、「固定金利の住宅ローンへの借り換え」「より低い金利の住宅ローンに借り換え」といった方法です。

例えば、同じ金融機関内で変動金利から固定金利に切り替えをしたい場合、一般的には金利が優遇されている当初固定金利が選択できません。しかし借り換えの場合には借り換え先で当初固定金利の選択が可能となるため、比較的有利な金利で借り換えを行うことができます。また、金利が下がるのであれば変動金利から変動金利に借り換えを行う、というパターンも考えられます。

ただし、ローンの借り換えを行う場合には、事務手数料や登記関連費用などが発生する点に注意が必要です。

毎月の支出の見直し

金利の上昇への対策として、毎月の支出を見直すことも大切です。例えば、使用していないサブスクリプションサービスがあれば解約をする、複数の動画サービスを契約しているのであれば数を減らすといったことや、格安SIMへの変更を検討して通信費を削減するといった方法が考えられます。

また、ライフステージの変化に合わせて生命保険を見直す、電気やガスのプランを見直すことによって、毎月の光熱費を削減するなど、さまざまな点での見直しを行ってみてください。

変動金利型の金利が払えない場合の対策は？

ネット銀行へ借り換え

対策方法のひとつとして、ネット銀行への借り換えという選択肢があります。

「5年ルール」「125%ルール」がないネット銀行を利用した場合には、金利に合わせて返済額を適正に再計算することから、未払利息が発生せず、支払った分だけ元金が減っていくため、最終返済日の一括返済というリスクがありません。

その反面、金利が上昇した場合には数ヶ月後の返済額はそのまま増額されることから、家計への影響が大きくなりやすいといった点はデメリットといえます。毎月の収支に余裕がない家計の場合には、急な出費の増加に耐えられない可能性があります。

任意売却

支払いが厳しくなり、返済が滞ってしまう場合には、任意売却という選択肢もあります。もしそのまま返済が滞ったままになると競売手続きが進んでしまいます。

そのため、専門家が介在して行う「任意売却」を検討します。これは、返済の継続が困難になった場合、債権者の合意を得た上で一般市場に近い条件で対象となる住宅を売却する、という方法です。早い段階で決断して準備を進めることにより、債権者との交渉をスムーズに進められ、生活再建に向けて動けるようになります。

金利が上がった場合も冷静な対応を心がけよう

ここまで、金利の上昇リスクと対策などについて解説を行ってきました。

金利が上昇すると、どうしても返済について不安な気持ちが出てきますが、まずは慌てずに落ち着いてください。例えば、金利が上がった点を理由として、住宅ローンの完済をするために慌てて家を売ることは避けるべきです。これは、不動産手数料がかかることに加えて引っ越し費用が発生するといったように、住み替えには大きな費用がかかるためです。また、繰上げ返済をしたいからといって、手元の資金を使い切ってしまうことも避けてください。

もし金利が上昇した場合には、まずは金利やローンの残高、毎月の家計の収支を確認し、見直しを行ってください。もし、自分での判断が難しい場合には、FPやFPが在籍している不動産会社に相談することがおすすめです。

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