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公開日：2026年6月29日｜更新日： 2026年6月29日

【購入前の注意点】マンション修繕積立金の値上げの原因は？

当記事では、マンションの修繕積立金の値上げについて、主な原因や値上げ傾向、そして支払えずに滞納してしまった場合のリスクなどを解説しています。

マンションの修繕積立金が値上げされる主な原因

段階増額積立方式の仕組み

完成年次が新しいマンションの多くは、段階増額積立方式を採用しています。2010年以降に完成したマンションのおよそ7割が、この方式です。新築分譲時の修繕積立金の負担額を低く設定し、数年ごとに徐々に増額していく方式であり、値上がりしやすい仕組みになっています。

参照元：ファンズ不動産マガジン（https://funds.jp/sell-guide/apartment-repairreserve-fund-up-about11/#index_id19）

建築資材や人件費の高騰

近年の物価高や円安による影響を受け、工事に必要な建築資材や人件費が高騰していることも、マンション修繕積立金が値上がりする原因のひとつとなっています。もともと予定していた修繕費用では足りなくなるケースが増えているのです。

建築資材の高騰の背景には、ウッドショックの発生もあげられます。集成材と製材の輸入物価指数に関していえば、ここ数年で2倍以上になったという分析もあります。感染症の流行によりアメリカで住宅需要が増加したため、それまで日本に輸出していた木材をアメリカ国内で消費するようになったのです。このことも、事態の悪化に拍車をかけています。

参照元：イツトナLIVES（https://itsutonalives.com/column/surasura/condominium-price-rise/）

長期修繕計画の甘さと予期せぬ修繕

当初の長期修繕計画の精度が低く、また工事にかかる費用の見通しが甘い場合などは、途中から修繕積立金の値上げを実施せざるを得なくなります。

一般的に、計画の見直しは5年程度のスパンで実施されることが多いですが、その際、給排水管や消防設備などに必要な工事費を低く見積もり過ぎているケースが少なくありません。自然災害などによる想定外の修繕なども計算に入れていないケースがあります。長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を算出するなどのプロセス自体を経ていない管理組合もあるようです。

また、管理会社に丸投げしている場合も、修繕積立金の値上げという事態に陥りやすいです。本来は所有者により構成される管理組合で担当すべき実務を管理会社に任せきりにしているため、相見積もりなどをせず、親しい施工業者に依頼してしまうなどのケースも少なくないのです。

修繕積立金はどこまで上がる？現在の値上げ傾向

国の目安額の上昇と月額負担の実態

国土交通省による「マンション修繕積立金に関するガイドライン」からも、10年間で修繕積立金の目安額が大幅に上昇していることがわかります。平成23年から令和3年の改訂までの間に、マンションの規模に関係なく、修繕積立金の額が上がっているのです。

たとえば、専有面積75平方メートルの部屋の場合、ひと月あたりおよそ4,000～1万円増加しています。上昇率が特に大きいのは、5,000平方メートルに満たないマンション、そして20階以上の高層マンションです。

実際、マンションの居住者の6割以上は、修繕積立金と管理費を合計すると毎月2〜4万円を負担しており、家計が圧迫されています。一般的な世帯における固定費の中で、無視することのできないほどの高水準であり、数千円の値上げであっても年間ベースで計算すると決して小さくない負担の増加となっているのです。値上げに対する人々の心理的ハードルは、非常に高まりやすい状態にあるといえます。

参照元：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン平成23年4月令和6年6月改定［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf）

参照元：PR TIMES（https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000131.000102050.html）

規模や設備（機械式駐車場など）による影響

建築延べ床面積が狭い50戸未満の小規模なマンションは、おのずと一戸あたりの修繕積立金の負担が大きくなりやすいです。また、20階以上あるようなタワーマンションも、負担が大きい場合が多いです。戸数は多いものの、枠組み足場を使用して修繕を行う一般的なマンションよりも費用がかかるためです。

また、機械式駐車場などがあるマンションでは、そのメンテナンス費も無視できない金額になります。1台あたり数千円を加算せざるを得なくなります。さらに、車離れが進む現代、当初見込んでいた駐車場収入に満たない場合などは修繕積立金に影響する可能性もあるのです。

参照元：ファンズ不動マガジン（https://funds.jp/sell-guide/apartment-repairreserve-fund-up-about11/#index_id22）

参照元：国土交通省｜住宅【PDF】（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001707279.pdf）

修繕積立金が払えないとどうなる？滞納のリスクと流れ

督促から競売に至るまでの流れ

修繕積立金の値上がりにより支払いが困難になった結果、滞納が続いてしまうと、最終的にはマンションを失うリスクが生じます。支払いの求めに適切に対応しない場合には、競売請求が行われる事態に陥る可能性があるためです。競売に至るまでの大まかな流れは、次のとおりです。

【管理会社による督促】
修繕積立金の滞納があると、手紙や電話で支払いを求められます。直接の訪問により、支払いを求められることもあります。
【管理組合から催告状が内容証明郵便で送付される】
督促を受けても支払いを行わない場合には、催告書が送付されます。催告書には、支払わない場合には法的措置を講じるという旨が記載されています。
【支払い督促の申し立て】
催告状に応じない場合には、管理組合による支払い督促が行われます。支払い督促を無視すると、裁判所の決定により、管理組合が財産を差し押さえることもできるようになります。
【競売の実施】
督促の申し立てがあっても支払いが行われない場合、あるいは滞納額をすべて回収することが難しい場合には、競売請求手続きが進められる可能性があります。なお、滞納者の建物に抵当権が設定されていたとしても、競売を実施することは可能であるとされています。

信用情報への影響と住み替え検討の実態

支払の滞納があったとしても、それは管理組合に対する滞納であるため、個人信用に影響が及ぶことはありません。個人の信用情報を扱う株式会社CICなどは、加盟している銀行や法人などに関連する滞納について信用情報の登録を行う機関であり、マンションの管理組合は対象外なのです。

とはいえ、許容範囲を超えるほど修繕積立金や管理費が大幅に値上がりするようであれば、将来的にはマンション売却を視野に入れるつもりであるという方が、約半数に及ぶという調査結果もあります。過度な値上げが、売却や住み替えを検討させる要因になっていることがわかります。

参照元：PR TIMES（https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000131.000102050.html）

値上げによる家計圧迫を防ぐための対策・対処法

【購入検討時】積立方式や修繕計画を事前に確認

家計が圧迫されるような事態に陥るのを回避するためにも、マンションが採用している修繕積立金の方式が「均等積立方式」「段階増額積立方式」のいずれであるのか確認しておくことが大切です。

共用設備が充実しているにも関わらず、修繕積立金の額が低すぎると感じる場合には、将来徐々に値上げが行われるリスクが高いためです。また、駐車場代が管理費に含まれているかどうかも把握しておきましょう。設定されている金額が適正水準であるか否かを、マンションを購入する前にチェックするようにしましょう。

【購入後】管理組合へ参加し見直す・払えない時の対処

マンションを購入し、すでに居住している場合には、管理組合の集まりに積極的に参加するようにしましょう。管理会社に任せきりにしておくと、例えば相見積もりを行わず、修繕見積もりが相場より高くなっているケースなども珍しくないのです。

それでも値上げを防ぐことができなかった場合には、家計の見直しや分割払いの相談などを試してみてください。長期的な視点から、支払いを継続することが困難であると判断した場合には、売却や住み替えなどを検討し、競売を回避することが大切です。

まとめ

建物の状態を維持するため、修繕積立金の値上げを回避するのがどうしても難しい側面があるのも事実です。そのため、マンションを購入する際には、長期計画の内容や修繕積立金の変更予定の有無などをもれなく確認しておくことが重要です。

購入して入居を始めた後、仮に支払いが困難になってしまったら、放置するのではなく、管理会社に相談したり、場合によっては売却も選択肢に含めるなどして、慎重に検討してみてください。

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